Zemst - Masterplan voor de site Releghem

Het masterplan voor de site Relegem in Zemst werd opgemaakt door Plusoffice en RE-ST. Het vormt de basis voor de toekomstige ontwikkeling van een zorgsite in het centrum van de gemeente. Het eindrapport begint met een analyse van de site en het bepalen van de ambities. Vervolgens onderzocht het ontwerpteam verschillende ontwikkelingsscenario’s, waarna één scenario werd uitgewerkt tot een masterplan met diverse deelprojecten.

Aanstelling projectregisseur

Het bestaande woonzorgcentrum (WZC) Releghem in Zemst is aan vernieuwing toe. De huidige infrastructuur sluit niet langer aan bij het kwaliteitsniveau van zorg dat de gemeente wil bieden. Een eerste stap in het ontwikkelingstraject was de aanstelling van een projectregisseur. Omdat de gemeente niet over voldoende capaciteit beschikte om dit complexe proces zelf te trekken, werd een marktprocedure opgestart. Ik, Wij vzw werd aangesteld om de vernieuwing van het woonzorgcentrum te begeleiden.

Ambities en krijtlijnen

De projectregisseur startte met een brede bevraging naar toekomstplannen, verwachtingen, ambities en randvoorwaarden bij het beleid en de administratieve diensten van de gemeente, de zorgverleners, buurtbewoners en andere stakeholders.

De onderzoeksvragen hadden betrekking op zowel zorginhoudelijke als functionele, ruimtelijke en financiële thema’s:

• Welke zorgfuncties zijn nodig om een zorgcontinuüm voor de buurt te realiseren?
• Welke zorgfuncties neemt de gemeente zelf op en welke worden uitbesteed?
• Welke openstaande (zorg)vergunningen zijn er in de omliggende gemeenten en welke samenwerkingsverbanden kunnen worden aangegaan?
• Welke maximale dagprijs wordt gehanteerd?
• Hoe lang loopt de afbetaling van het huidige WZC nog?
• Wat is de geraamde kostprijs van de nieuwe infrastructuur en de verbouwingen?
• Welke betekenis heeft de site voor de gemeente en haar bewoners?
• Wat zijn de ambities op het vlak van circulariteit, hergebruik van gebouwen, ontharding, vergroening en watercaptatie?
• Hoe past de site binnen het mobiliteitsverhaal van de gemeente?
• …

De resultaten van deze bevraging werden vertaald in een zorgvisie en een ruimtelijk-functionele ambitienota. Daarin werden de krijtlijnen vastgelegd voor een groene, inclusieve en toegankelijke leefbuurt. Al snel werd duidelijk dat het niet volstond om enkel een nieuw WZC te bouwen, maar dat een langetermijnvisie nodig was, uitgewerkt in verschillende bouwfasen. Daarom besliste de gemeente om, voorafgaand aan de ontwerpopdracht voor het WZC, een masterplan op te maken voor de toekomstige ontwikkeling van de Releghemsite en het erfgoedgebouw aan de Hoogstraat.

Opmaak projectdefinitie masterplan

Doel was om via ontwerpend onderzoek te komen tot een langetermijnvisie voor een leefbuurt die de ambities van het geheel en de deelprojecten versterkt. De opdracht omvatte onder meer de uitwerking van een gefaseerde aanpak met aandacht voor het welzijn van de bewoners en voor doorgedreven duurzaamheid (materiaalgebruik, hergebruik, waterhuishouding, …), en een budgettering per onderdeel binnen de vooropgestelde meerjarenplanning.

Selectie van het ontwerpteam

Na een marktbevraging (oproep aan geïnteresseerden) werd het bestek bezorgd aan vier ontwerpteams. In hun offerte presenteerden zij een plan van aanpak en een korte visietekst. Op basis daarvan werd het team van PLUSOFFICE en RE-ST aangesteld voor de opmaak van het masterplan Releghem.

Scenario voor de toekomstige ontwikkeling

Het ontwerpteam startte met een grondige analyse van de vraagstelling, de site en de ruimtelijke context van het project. Daarnaast werd een processchema opgesteld waarin de verschillende stappen en stakeholders werden benoemd die nodig waren om tot een gedragen eindresultaat te komen. Op basis van de prioriteiten en opportuniteiten op de site werden de verschillende realisatiefasen bepaald en op een tijdlijn geplaatst. De renovatie en programmatie van het bestaande gebouw aan de Hoogstraat kregen prioriteit, samen met de bouw of verbouwing van het WZC. Het kinderdagverblijf en het dagverzorgingscentrum kregen een lagere prioriteit, aangezien daar geen acute noden waren. Gelet op hun jonge leeftijd werden de assistentiewoningen pas in een latere fase ingepland.

Vervolgens werd een programmaonderzoek uitgevoerd om te komen tot een programma van eisen. Het ontwerpteam onderzocht de toekomstige functies en mogelijke koppelkansen, raamde de benodigde vierkante meters en bekeek de mogelijkheden voor herbestemming of hergebruik van de bestaande gebouwen. Tot slot werden de gebouwen en de buitenruimte beoordeeld in functie van de ruimtelijke, functionele (mobiliteit, landschap, groenblauw netwerk, …) en maatschappelijke context.

Op basis van deze parameters werd het ontwerpend onderzoek opgestart. Tijdens dat proces werden verschillende toekomstscenario’s voor een nieuwe zorgcampus in Zemst getest. Die scenario’s varieerden van volledig hergebruik over gedeeltelijk hergebruik tot een volledig nieuwe zorgsite. De verschillende programmaonderdelen werden op diverse locaties ingepland en de effecten daarvan werden afgetoetst. Daarbij bleven de vooropgestelde stedenbouwkundige ambities en basisprincipes steeds richtinggevend. Uiteindelijk werkte het ontwerpteam drie overkoepelende scenario’s uit, die geleidelijk evolueerden naar een voorkeursscenario en een mastervisie.

In het goedgekeurde masterplan leest u meer over de afwegingen die hebben geleid tot het definitieve scenario, de fasering en de uitwerking van het masterplan in verschillende deelprojecten.

Maatschappelijke ambities en uitdagingen

Zoals overal in Vlaanderen vergrijst de bevolking; dit is zeker niet anders in Zemst. De hogere levensverwachting, de babyboomers die de komende jaren 65-plussers worden en eendalend geboortecijfer liggen aan de basis van de vergrijzing. De armoedecijfers mogen in Zemst dan onder het Vlaamse gemiddelde liggen, toch vormen armoede en eenzaamheid maatschappelijke uitdagingen waarop we met de realisatie van een welzijnssite een antwoord willen helpen geven. Om de demografische en maatschappelijke uitdagingen het hoofd te bieden wordt in Vlaanderen vermaatschappelijking van de zorg als oplossing naar voor geschoven. Dit stelt ons voor zowel operationele als ruimtelijke uitdagingen. Beide zijn sterk met elkaar verbonden, en goede antwoorden versterken elkaar.

De ambitie voor de ontwikkeling van de site Releghem is hoog. De site moet uitgroeien tot een plek waar mensen die ondersteuning nodig hebben, onder wie ook ouderen met een toenemende zorgbehoefte, een ontmoetingsplek voor een zinvol leven kunnen vinden. Zinvol leven betekent niet geïsoleerd of afgezonderd van de sociale context, maar net middenin de maatschappij, en dit op een niet-stigmatiserende manier. Daarom moet de site zich ontwikkelen tot een open, zorgzame buurt voor alle generaties en tot een knooppunt dat alle inwoners van Zemst verbindt.

Vermaatschappelijking van de welzijnssite

Sinds de oprichting van het voormalige rusthuis in de Hoogstraat is de site altijd een zorgsite geweest. Door het bestaande woonzorgcentrum en de assistentiewoningen te vernieuwen en aan te vullen met functies die inclusie ondersteunen, krijgt de site een invulling met meer betekenis. Er wordt aan een innovatief inclusief programma gewerkt zodat de site niet alleen op korte termijn een acute nood kan lenigen, maar vooral ook kan groeien en dienstig zijn voor de komende generaties.

Om vermaatschappelijking van de zorg concreet te maken worden op de site twee programma-onderdelen samengebracht:

De inclusieve functies staan in het teken van sociale cohesie. Doel is dat alle inwoners van Zemst hier een intergenerationele ontmoetingsplek vinden. Uiteraard wordt hierbij veel aandacht besteed aan de (fysieke en mentale) toegankelijkheid voor de meer kwetsbare inwoners van de gemeente. Concreet gaat het hier om 
een lokaal dienstencentrum, een dagverzorgingscentrum, een bistro, het huis van het kind, een kinderdagverblijf, een welzijnscentrum (dit is een uitgebreid gezondheidscentrum), de strijkwinkel, extra diensten die het project ondersteunen en een publieke open ruimte waar alle generaties zich hun plek kunnen toe-eigenen. 
Er bestaan in de gemeente al veel zeer waardevolle initiatieven die inclusie en preventie als doel hebben. Daarom willen we de formele en informele zorg nog meer verbinden en de samenwerkingen over de verschillende sectoren heen nog versterken.

Het wonen voor ouderen en kwetsbare groepen sluit aan bij de woonwijk in de omgeving en biedt mensen die minder mobiel zijn de kans om in het centrum te wonen en deel te nemen aan en gebruik te maken van het buurtgericht programma. 
Concreet gaat het om een woonzorgcentrum met 92 woongelegenheden, een groep van 51 erkende assistentiewoningen, noodwoningen en eventueel woningen voor kwetsbare groepen.

De kwaliteit van de gebouwde én de open ruimte bepaalt of de ambitie werkelijkheid wordt. De zeggingskracht van de architectuur, de manier waarop zij in staat is het programma op een innoverende manier te huisvesten en dit in relatie tot de open(bare) ruimte maken dat de site als een uitnodigende omgeving zal worden ervaren en zal bijdragen tot het welzijn van al wie er komt.

Natuurlijk is er ook een economische realiteit waarbinnen deze ambitie moet gerealiseerd worden. Om tot een break-even uitbating te komen zijn slimme en moedige oplossingen nodig.

Het masterplan

Het doel van de opdracht is om, door middel van ontwerpend onderzoek, een masterplan te laten opmaken. Het masterplan is een ruimtelijke vertaling van de ambities voor de site in de ruime omgeving en vertrekt van een analyse van de bestaande gebouwen.

Belangrijke aandachtspunten voor de opmaak van het masterplan zijn onder andere:

• de nood aan een visie op langere termijn die de ambitie van het geheel en de onderdelen versterkt;
• de realisatie van een leefbuurt (zie het traject ‘Leefbuurten’ en de publicatie Samen wonen ontwerpen van het Team Vlaams Bouwmeester);
• een realistische fasering met veel aandacht voor het welzijn van de huidige bewoners;
• doorgedreven duurzaamheid: BEN, waterhuishouding en materiaalgebruik/hergebruik;
• de mobiliteit voor alle gebruikers;
• een budgettering van de infrastructuur per onderdeel;
• het wettelijk kader (BPA, Gewestplan, erkenningsregels, …);
• de veiligheid (brandweer, waterhuishouding, …).

Het masterplan komt tot stand in nauwe samenwerking met de projectbegeleider van de opdrachtgever. De opvolging gebeurt door de stuurgroep die het OCMW Zemst heeft samengesteld. De stuurgroep bestaat uit leden van het beleid van het OCMW Zemst, medewerkers van het OCMW Zemst, een lid van het Team Vlaams Bouwmeester en de projectbegeleider.

De opmaak van het masterplan verloopt via een iteratief proces. Op het geschikte moment zal participatie van de buurt en de bewoners worden georganiseerd. Hoe deze participatie verloopt, zal in samenspraak met de opdrachtgever worden bepaald.

Het masterplan moet klaar zijn tegen begin november 2024.

Projectdefinities voor bouwopdrachten

Op basis van het masterplan zullen samen met de projectbegeleider één of meerdere projectdefinities voor de vervolgopdrachten worden opgemaakt. Deze projectdefinities maken deel uit van het projectdossier, welke de de basis vormen voor de gunningsprocedures voor het ontwerp van de verschillende gebouwen en van de open ruimte.

Het masterplan zal door het OCMW Zemst publiek worden gemaakt. Hierdoor kan het ontwerpteam dat het masterplan opmaakte ook deelnemen aan de gunningsprocedures voor de eventuele architectuuropdracht(en) die eruit voortvloei(t)(en).

Geïnteresseerde ontwerpers hebben kennis van en ervaring met stedenbouw, architectuur, publieke ruimte, mobiliteit en financiële valorisatie.

Het Team Vlaamse Bouwmeester begeleidt het hele project en zal deel uitmaken van het adviescomité voor de gunning van de opdracht.

De Oproep aan geïnteresseerden heeft als doel om een lijst van geïnteresseerde ontwerpteams samen te stellen. Deze lijst zal de opdrachtgever in staat stellen om een keuze te maken van aan te schrijven ontwerpteams. Aan de aanmelding zijn geen rechten of plichten verbonden, noch voor de indiener, noch voor de opdrachtgever. De aanmeldingen zijn louter voor intern gebruik bij de opdrachtgever en het Team Vlaams Bouwmeester. De aanmeldingen zullen nergens bekendgemaakt worden.