Maaseik - Ons Dak

De studieopdracht voor het bouwen van 184 sociale woningen en het aanleggen van de wegenis en de private, collectieve en publieke buitenruimtes te Maaseik werd gegund aan de tijdelijke maatschap DBLV Architecten en Kollektif Landscape met in onderaanneming Antea (infrastructuur), studiebureau Forté (studie stabiliteit en technieken) en Zenga (EPB en ventilatie).   

De activatie van het maaiveld speelt een centrale rol in de ontwerpvisie. Kleine verblijfsplekken, een doordachte organisatie van auto- en fietsparkeren en een aangename wandelroute naar de voordeur creëren kansen voor ongedwongen interactie en dragen bij aan een levendig en veilig woonmilieu. De bebouwing wordt op zorgvuldige wijze georganiseerd langs een ‘groene slinger’, die niet alleen een landschappelijke drager vormt, maar ook het sociale hart van de wijk definieert. De parkruimte wordt opgevat als een opeenvolging van groene kamers die telkens programmatorisch anders zijn en een eigen identiteit krijgen. Natuurlijke buffers, wadi’s en spelzones versterken de landschappelijke kwaliteit en de ecologie.  

De ontwerpers stellen een compacte woontypologie voor. Drie parkvilla’s worden telkens geclusterd rondom een woonerf dat enigszins verhoogd wordt aangelegd. De ophogingen en uitgravingen die nodig zijn voor het waterbeheer worden ingezet om de architectuur in te bedden. De hoogteverschillen bevorderen de privacy en bakenen het erf af. Op die manier ontstaat een meer besloten binnentuin die toegang geeft tot de woningen en de buren doet samenkomen. De villa’s worden op voldoende afstand van elkaar ingeplant in functie van bezonning, schaduwwerking en doorzichten tussen de gebouwen. 

Elke woonunit heeft zowel zicht op het park (de ‘stille’ zijde) als op de gemeenschap (de ‘actieve’ zijde). De parkvilla’s krijgen royale terrassen die als buitenkamers kunnen fungeren en extra woonkwaliteit toevoegen. Per villa worden gemiddeld zestien units voorzien die aansluiten op een centrale circulatiekern die zowel vanaf het park als vanaf het woonerf toegankelijk is. De alzijdige bereikbaarheid en meervoudige oriëntatie van de woningen draagt in hoge mate bij aan de woonkwaliteit. Zowel in de clusters als in de woonstroken worden grondgebonden woningen voorzien van diverse grootte zodat er een typologische mix kan aangeboden worden.  

Er wordt een rechttoe rechtaan baksteenarchitectuur voorgesteld die verfijnd wordt met lichte stalen elementen zoals terrasstructuren en collectieve luifels. De combinatie van de licht hellende daken en de getrapte bouwhoogte van de parkvilla’s zorgt voor een dynamisch en gevarieerd dakenlandschap en draagt bij tot de aansluiting met de aanpalende woonwijk. 

Ons Dak is een dynamische woonmaatschappij met kantoor in Maaseik. De maatschappij verhuurt 2100 sociale woningen verspreid over vijf gemeenten: Maaseik, Bree, Kinrooi, Dilsen-Stokkem en Oudsbergen. Een enthousiast team van medewerkers staat elke dag klaar om correcte service en woonkwaliteit te bieden.

De woonmaatschappij plant de realisatie van een volledig nieuwe woonwijk binnen het grootstedelijke gebied van de stad Maaseik, onder de naam ‘Steenhoven’. De site ligt langs de Dirk Boutsstraat, Van Eycklaan en Rode Kruisstraat en bevindt zich tussen de bestaande woonwijk Relindis, de sportterreinen van de stad en de steenfabriek van Wienerberger.

Ter voorbereiding van deze bouwcampagne liet de woonmaatschappij een masterplan opmaken dat werd goedgekeurd in 2017. Hierin werden de ambities vastgelegd en het kader waarbinnen deze nieuwe wijk ontwikkeld kan worden. Het masterplan formuleert onder meer richtlijnen over publiek groen, de integratie van een waterloop en de aanleg van enkele trage verbindingen om de wijk beter te laten aansluiten bij de omgeving. Het inrichtingsprincipe van de autoluwe leefstraat wordt eveneens naar voren geschoven. Hiermee wordt het belang van de verblijfskwaliteit in de nieuwe wijk onderstreept.

De totale oppervlakte van het te ontwerpen terrein (bestaande bebouwing en openbaar domein inbegrepen) bedraagt +/- 36.000m². Het volledige terrein is eigendom van Ons Dak. De stad blijft of wordt eigenaar van het openbare domein. Het masterplan voorziet in ca. 158 nieuwe sociale wooneenheden en in vervangingsbouw voor een deel van de bestaande woningen, gelegen in de D. Boutsstraat (8 woningen, jeugdtehuis en dagopvangcentrum) en Rode Kruisstraat (30 duplexwoningen).

Oorspronkelijk zou het nieuwe jeugdtehuis opnieuw in de wijk worden ingeplant. Inmiddels is men tot het inzicht gekomen, dat dit beter elders in Maaseik een plaats krijgt. De opdracht behelst daarom ook het ontwerp voor een tiental bijkomende woningen op deze site. Ook de renovatie of vervanging van twee appartementsgebouwen (2x8 appartementen – D. Boutsstraat 9 en 15) wordt aan de opdracht toegevoegd. Een haalbaarheidsonderzoek – uit te voeren bij aanvang van de opdracht – moet de uiteindelijke keuze tussen renovatie of nieuwbouw helpen bepalen.

De eerder vermelde 158 woonheden dienen dus vermeerderd met het potentieel aantal woningen/appartementen op de site waar oorspronkelijk het nieuwe het jeugdtehuis werd voorzien, en met de twee blokken van telkens acht appartementen. We rekenen daarom in totaal op 184 woongelegenheden. Mede door de schaal van het omvangrijke project wordt gedacht aan een collectief verwarmingssysteem (warmtenet) met geothermie.

Het project wordt omwille van zijn schaal en de beoogde vervangingsbouw best gefaseerd uitgevoerd. In het masterplan werd volgend voorstel van fasering opgenomen:

De eerste fase behelst:

• de afbraak van het bestaande jeugdtehuis, het dagopvangcentrum, de 8 gelijkvloerse woningen en 24 bijbehorende garageboxen
• bouwveld 1:
  - bouwen van 6 grondgebonden en 16 gestapelde woningen
  - bouwen van een wooncomplex op de locatie waar het masterplan voorzag in het nieuwe jeugdtehuis (hier geraamd op +/- 10 entiteiten). (hertekenen van het masterplan op deze locatie)
• bouwveld 2:
  - bouwen van 11 grondgebonden en 30 gestapelde woningen
  - de realisatie van het volledig nieuwe openbare domein (wegenis en infrastructuur, groenaanleg), ook voor de volgende fasen.

De tweede fase betreft:

• de afbraak van 30 bestaande duplexwoningen.

De derde fase betreft:

• bouwveld 3: bouwen van een gedeelte van de voorziene 95 gestapelde woningen.

De vierde fase betreft:

• bouwveld 3: bouwen van het saldo van de voorziene 95 gestapelde woningen.

De renovatie of vervangingsbouw van twee bestaande gebouwen met telkens acht appartementen zal na analyse op basis van een gemotiveerde beslissing worden toegevoegd aan één van de beschreven fasen.

Doelgroepen:

• koop- en huurwoningen of -appartementen in een verhouding van +/- 10-15 % koop en 85-90% huur, verdeeld over de verschillende fasen
• appartementen en woningen voor kleine gezinnen en/of alleenstaanden: overwegend type 2/3 (beperkt aantal type 3/4 kan)
• senioren en/of personen met een fysieke beperking:
  - bij voorkeur wordt een beperkt deel van het grote bouwblok op de hoek Van Eycklaan / D. Boutsstraat voorbehouden voor huurders met een fysieke beperking
  - type 1/2 (1 slaapkamer voor 2 personen) of type 2/3 volledig aangepast aan bewoners met een fysieke beperking.

Het volledige project wordt voorzien van voldoende parkeergelegenheden voor bewoners en bezoekers, conform de bepalingen van het masterplan.

De woonmaatschappij is op zoek naar een gedreven ontwerpteam met kennis van en ervaring in architectuur, stedenbouw, landschapsarchitectuur en inrichting van de publieke ruimte. Van de ontwerpers wordt verwacht dat ze aandacht hebben voor:

• de architecturale vertaling van het masterplan met een weldoordachte inpassing in het landschap door een kwaliteitsvolle vormgeving en inplanting; de volumes en het aantal bouwlagen moeten in overeenstemming zijn met de omgeving en de geldende voorschriften
• budgetvriendelijke en duurzame architectuur
• publieke ruimte gericht op ontmoeting en verblijfskwaliteit voor alle leeftijden. De inrichting moet bijdragen aan de realisatie van een veilige, gezonde, sociale en duurzame wijk waar het aangenaam wandelen, fietsen én wonen is.
• ecologie: zowel de eigenaar/verhuurder als de gebruiker/huurder moeten kunnen genieten van duurzame energiesystemen; met de netbeheerder werd overeengekomen dat de wijk wordt aangesloten op een warmtenet.
• de aanmoediging van duurzame mobiliteit
• een gefaseerde aanpak van de werken
• de richtlijnen inzake oppervlaktenormering en kostprijsbepaling van de VMSW
• nauw overleg met de stad Maaseik.

Inbegrepen in de opdracht

• architectuur
• stabiliteit en speciale technieken
• aanleg volledige infrastructuur (wegen en riolering), buitenruimtes en omgevingsaanleg
• EPB en ventilatie
• veiligheidscoördinatie

Niet inbegrepen in de opdracht

• topografische opmetingen
• grondsonderingen
• grondhygiënisch onderzoek
• archeologisch onderzoek
• sloopinventaris
• asbestinventaris