Denderleeuw - Masterplan Wolfsgracht

De studieopdracht voor het opmaken van een masterplan voor het gebied Wolfsgracht te Denderleeuw werd gegund aan het tijdelijk maatschap Studio Thomas Willemse architects en architecten Geldof Mertens en Noben, met in onderaanneming Tractebel en Orientes.

Het team vertrekt van het idee van de brink, een met gras en bomen beplant plein aan de rand van het dorp. Het concept versterkt het mooie, open en gave landschap en zal ervoor zorgen dat een van de laatste grote open ruimtes in Denderleeuw niet verder wordt versnipperd. De herinterpretatie van de brink wordt op twee schaalniveaus toegepast. Het groene hart van Wolfsgracht wordt een stadsbrink voor heel Denderleeuw. Nieuwe woningen worden geschakeld rond kleinere gemeenschappelijke open groene ruimtes: de buurtbrinken. Met de buurtbrinken wordt een nieuwe vorm van wonen voor nieuwe en huidige bewoners aangeboden. Het landschap van de buurtbrink wordt zorgvuldig verankerd in de ruimere landschappelijke structuur van Denderleeuw. Wolfsgracht wordt een natuurrijke plek voor alle inwoners.

De nieuwe grote stadsbrink van Wolfsgracht zal een stapsteen vormen in het grotere netwerk van verkeersvrije doorwaardbare stadskamers van Denderleeuw. Door de woningen in de rand toe te voegen, ontstaat een kader voor de open ruimte. De smalle waterloop, de Wolfsgracht, die zijn naam geeft aan deze stadskamer, wordt uitgebreid als ruggengraat van het groenblauwe netwerk. De open ruimte krijgt een gradiënt van sterk gecontroleerd groen dichtbij de woningen tot mensvrije stadsnatuur in het hart van de stadsbrink. Een fijnmazig netwerk van trage wegen verbindt de sportvelden langs de Wolfsgracht met het Vrijheidspark.

Het nieuwe wonen krijgt zijn plaats tussen de buurtbrinken en het weidse uitzicht over het landschap van de stadsbrink. De diverse en uitgesproken woontypologieën zijn een mix van traditionele en vernieuwende woonvormen, waarbij ingezet wordt op duurzaamheid, ecologie en circulariteit. De woningen zijn veelal compact en gedeelde faciliteiten zijn voorzien. De buurtbrinken sluiten aan bij het volume van de bestaande woningen en evolueren naar parkvilla’s met ruimere appartementen. Hierdoor grenzen de bestaande woningen aan nieuwe rijwoningen. De hoogste volumes bieden uitzicht over het landschap zonder het zicht vanuit andere woningen te belemmeren. In de plint van de nieuwe gebouwen is ruimte voor dienstverlening en handel, wat kan bijdragen aan de levendigheid en de sociale cohesie van de wijk.

Intercommunale SOLVA en de gemeente Denderleeuw zoeken een sterk ontwerpteam voor het uittekenen van een masterplan en ontwikkelingsstrategie voor Wolfsgracht. Het verzoenen van een woonopgave en het vrijwaren van de nog gave landschapskenmerken van dit projectgebied vormen de voornaamste uitdagingen van deze opdracht.

Context

Denderleeuw kende de voorbije decennia een spectaculaire bevolkingstoename die voornamelijk te danken is aan zijn strategische ligging: na Gent-Sint-Pieters heeft Denderleeuw het drukste treinstation van Oost-Vlaanderen. Met een frequentie van een trein om het kwartier sta je op een kwartier in Brussel-Zuid, waardoor Denderleeuw een satellietgemeente van onze hoofdstad is geworden.

Door haar hoge knooppuntwaarde heeft de gemeente met 1477 inwoners/km² een – naar Vlaamse normen – stedelijke woondichtheid, maar ook bijbehorende problematieken zoals een gebrek aan kwalitatief en betaalbaar wonen. Tegelijk heeft Denderleeuw nog steeds een – weliswaar overmaatse – dorpse uitstraling. Het ruimtebeslag is groot en neemt bijna de helft van het grondgebied in. Een gebrek aan groene publieke ruimte weegt op de woon- en leefkwaliteit.

Het grote aanbod aan openbaar vervoer en de nabijheid van talrijke voorzieningen zoals onderwijs, handelszaken en gezondheidszorg maken van Denderleeuw nochtans een uitgelezen locatie om het ruimtelijk rendement kwalitatief en duurzaam te verhogen. 

De site

Met de ontwikkeling van Wolfsgracht, een gebied van 13 ha, willen de gemeente en intercommunale SOLVA breken met het traditionele verkavelingsverleden van de gemeente. De site ligt strategisch op anderhalve kilometer van het treinstation en in de onmiddellijke nabijheid van dagelijkse voorzieningen en sport- en recreatiefaciliteiten. De voornaamste troef van Wolfsgracht is zijn landschappelijke waarde. Het is een gaaf openruimtelandschap dat een belangrijke rol als groene ruimte kan opnemen bij het omringende woonweefsel. SOLVA en de gemeente zijn ervan overtuigd dat de ontwikkeling van het gebied Wolfsgracht gekoppeld kan worden aan de actuele ruimtelijke uitdagingen voor Denderleeuw.

De opdracht

De opdracht bestaat in de opmaak van een masterplan en een ontwikkelingsstrategie voor Wolfsgracht. Dit masterplan moet kaderen in een bredere ontwikkelingsvisie, die de algemene verbetering van de kwaliteit van de leef- en woonomgeving in Denderleeuw kan aansturen. Deze ruimere visie synthetiseert een reeks bestaande masterplannen en onderzoeken – zoals het masterplan voor de bipool centrum-stationsomgeving – en brengt ze samen tot een wervend toekomstbeeld. Vanuit dit brede vizier kan het masterplan voor Wolfsgracht een concrete vorm krijgen en als voorbeeld dienen voor toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen. Een overkoepelende ruimtelijke visie op een duurzame groenblauwe dooradering is immers nodig om te bepalen welke rol Wolfsgracht hierin concreet kan opnemen. Het belang van een robuust groenblauw netwerk dat fungeert als ruggengraat voor duurzame verplaatsingen – zoals een functioneel en recreatief fietsroutenetwerk – is daarbij een belangrijk aandachtspunt.

De opdrachtgever wil in Wolfsgracht vooral inzetten op een kwalitatieve woonontwikkeling, eerder dan op een kwantitatieve. Vernieuwende woonvormen zijn erop gericht de landschappelijke en natuurlijke potenties van het gebied te maximaliseren. Het nog gave kleinschalige landschap met onverharde wegen, weides en houtkanten biedt potenties die het niveau van de site overstijgen en er moet dan ook bijzondere aandacht worden geschonken aan de belevingswaarde van deze open ruimte in de sterk versteende omgeving. De maatschappelijke meerwaarde van het project vertaalt zich ook in een aangepaste mix van buurtondersteunende functies binnen het projectgebied, mocht de nood hieraan gedetecteerd worden. Er wordt gestreefd naar aanvaardbare densiteiten die hand in hand gaan met het behoud van de open ruimte en op de aanleg van een klimaatrobuuste leefomgeving met aandacht voor meervoudig en collectief gebruik.

Het gemeentelijk RUP dat destijds werd opgemaakt voor de site, staat een dergelijke invulling in de weg. Het ontwerpteam dient hiermee dan ook geen rekening te houden. Het masterplan Wolfsgracht zal de basis vormen voor de opmaak van een nieuw RUP dat de stedenbouwkundige visie juridisch verankert. De opmaak van dit uitvoeringsplan maakt geen deel uit van de opdracht.

Met de opmaak van dit masterplan wil de opdrachtgever inzetten op een kwalitatieve stedenbouwkundige aansturing, die de nodige randvoorwaarden schept voor een hoge architecturale en landschappelijke kwaliteit bij de uitvoering. Aan de ontwerper van deze studie kan daarom ook een opdracht als supervisor toegekend worden, om erop toe te zien dat de uitgangspunten van het masterplan optimaal ruimtelijk vertaald worden. Wat de uitvoering betreft, behoudt de opdrachtgever zich het recht om deze niet te gunnen aan het ontwerpteam.

Het plan moet voorbeeldstellend zijn voor de hele omgeving, zowel op stedenbouwkundig vlak als op vlak van duurzaamheid. Groene structuren, open ruimtes en blauwe netwerken moeten sturend worden in de verdere ontwikkeling van de gemeente. Ze bieden bovendien de ruggengraat voor een duurzamere mobiliteit. Wolfsgracht kan een hefboomeffect genereren en de gewenste ruimtelijke transitie van Denderleeuw versnellen.

Het uiteindelijke masterplan moet tevens omgezet worden in een haalbare ontwikkelingsstrategie. Er wordt van het ontwerpteam advies verwacht over de wijze waarop een financiële meerwaarde kan worden verkregen, bijv. door een PPS, verkoop, het verlenen van erfpacht of woonrechtcertificaten, het oprichten van een coöperatieve vennootschap… Hoe dan ook moet de ontwikkelingsstrategie gepaard gaan met een realistische, economische valorisatie van de reeds gedane investeringen.sol

Het is de ambitie om de realisatie van de omgevingswerken als uitbreiding van deze studieopdracht te gunnen aan het ontwerpteam. Op die manier kunnen de uitgangspunten die in het masterplan zijn bepaald en vastgelegd, in de praktijk worden omgezet.

Om alle opportuniteiten te benutten zoekt het bestuur een innovatief en gemotiveerd interdisciplinair team van ruimtelijke planner(s), architect(en), mobiliteitsspecialisten, landschapsarchitecten. Het ontwerpteam wordt uitgedaagd de hoge ambitie te vertalen in een creatief ontwerpend onderzoek en een brug te slaan tussen stadsontwikkeling, landschapsarchitectuur, mobiliteit, publieke ruimte en architectuur.

Selectiecriteria

• De algemene ontwerpmatige deskundigheid met betrekking tot de ontwerpopdracht
• De vakbekwaamheid
• De relevante ervaring

Gunningscriteria

1. De kwaliteit van de concept- en visievorming en het ontwerpend onderzoek in het licht van de ambities en verwachtingen van de publieke opdrachtgever zoals ze geformuleerd zijn in het bestek:
   1. 1 in een ruim maatschappelijk kader
   2. 2 meer functioneel toegepast op de praktische eisen van de gebruiker
2. De aanpak van duurzaamheid (de mate waarin de gekozen ingrepen bijdragen aan een efficiënt en toekomstgericht gebruik van de beschikbare ruimte)
3. De voorgestelde fasering en het plan van aanpak voor operationalisering
4. De procesgerichtheid en de procesbereidheid
5. De samenstelling en deskundigheid van het ontwerpteam

De gewichten van de criteria zijn respectievelijk als volgt: 4/3/2/1/1. Het gewicht van de subcriteria is 1.