Gent - Vervangingsbouw Rabottorens

WoninGent is een sociale huisvestingsmaatschappij die binnen een grootstedelijke context een doelgroep huisvest die sociologisch zeer divers is, maar vooral wordt gekenmerkt door een laag inkomen.

De maatschappij beheert een patrimonium van ca. 4000 sociale woningen, waarvan 572 in drie woontorens aan het Rabot. De woontorens voldoen absoluut niet meer aan de hedendaagse normen op vlak van woon- en bouwkwaliteit, leefbaarheid, energieprestatie, brandweernormen, enz. Daarom worden ze - na 40 jaar dominantie over de Gentse skyline - vervangen door een lager nieuwbouwproject.

In 2008-2009 is een ‘stedenbouwkundige voorstudie voor de site Rabottorens’ opgemaakt door WIT architecten, als stedenbouwkundig uitgangspunt voor de vervangingsbouw van de drie torens. Deze voorstudie - het strokenconcept - voorziet 8 stroken laag- en middelhoogbouw, waarin ongeveer 350 nieuwe sociale woningen komen met hoofdzakelijk 1 en 2 slaapkamers. De appartementen zullen rechtstreeks toegankelijk zijn vanuit ondergrondse parkings. Met het oog op een geïntegreerd project bevatten 2 stroken op het gelijkvloers ook een aantal buurtvoorzieningen (zoals diensten, reca, winkels, gemeenschapsvoorzieningen). De vervangingsbouw zal in drie fasen gerealiseerd worden, gespreid over een 10-tal jaar.

In de Open Oproep wordt gevraagd om gericht een ontwerpmatige verfijning te maken van het volledige ‘strokenconcept’ van WIT voor de volledige Rabotsite, inbegrepen de private en publieke buitenruimte.
Bij de opmaak van de ontwerpmatige verfijning moeten de verschillende aspecten, zoals sociaal wonen en huisvesting, technische expertise, ruimtelijke kwaliteit en buitenaanleg, samengebracht worden tot een inspirerend geheel. De uitdaging is om ondanks de zeer hoge woningdichtheid, een leefbaar en beheerbaar project te realiseren dat garant staat voor woonkwaliteit, functionaliteit, privacy, belichting, bezonning, groen enz. En ook - en niet op zijn minst - moet het project in het bijzonder gerealiseerd worden binnen het strikt financieel kader en binnen alle vigerende richtlijnen van de sociale huisvesting (ABC van VMSW & financieel kader NFS2) en het AGI. En omdat een lowkostenefficiënt beheer belangrijk is, zal men ook reeds van bij de ontwerpmatige verfijning moeten anticiperen op degelijkheid van materialen en gebruiks- en onderhoudsvriendelijke bouwkwaliteiten.
Deskundigheid op een veelheid aan domeinen is dus absoluut noodzakelijk.

De eigenlijke gunning omvat:
1. de opdracht voor de uitwerking van de ontwerpmatige verfijning tot een typologisch voorontwerp voor de volledige Rabotsite. Dit zal gelden als kader voor de gefaseerde uitvoering van de gebouwen en de buitenruimte op de volledige Rabotsite. Dit kader zal door de vergunningverlenende overheden worden goedgekeurd, en mede als basis dienen voor de opmaak van een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan,
2. de volledige opdracht voor de uitvoering van de gebouwen én van de private en publieke buitenruimten van fase 1 (realisatie verwacht 2014-2016): 4 van de 8 stroken: ongeveer 170 woningen met  (half)ondergrondse parking, circa 1000m² buurtvoorzieningen, en omliggende buitenruimte.
De opdrachtgever kan besluiten om het geheel dan wel delen van de opdracht, zoals voor de aanleg van de buitenruimte, niet te gunnen aan het ontwerpteam.
Het ontwerpteam kan mogelijk als raadgever optreden in de volgende fasen.

De opdrachtgever zal dit project realiseren in nauwe samenwerking met de Stad Gent, die bovendien eigenaar is van de buitenruimte. Met het oog op herontwikkeling zal de Stad Gent ook een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan opmaken, afgestemd op het typologisch voorontwerp voor de volledige Rabotsite.

De vervangingsbouw ligt op de voormalige stadsomwalling en dus historisch knooppunt van vestingen en waterlopen, en het paalt aan de 19e eeuwse Rabotwijk. Het stadsdeel is in volle dynamiek. De site wordt geflankeerd door 2 kwalitatieve nieuwbouwprojecten (justitiepaleis en hogeschool KAHO), en vlakbij ligt de gasmetersite waar een project loopt voor de bouw van een 500-tal nieuwe woningen.

Maar ook heeft de wijk Rabot het grootste groentekort in de stad. Een hele boeiende uitdaging dus.

Budget:

Gebouwen fase 1 ca. 23.000.000 € excl. BTW / excl. ereloon (volledige gebouwen: dus naast de sociale woningen, ook een aantal beperkte buurtvoorzieningen, en de (half) ondergrondse parkeerplaatsen.)
Buitenruimte fase 1 ca. 1.000.000 € excl. BTW / excl. ereloon (volledige buitenruimte: dus zowel de privatieve als de openbare buitenruimte.)

Honoraria:

Opmaak  typologisch voorontwerp voor de volledige Rabotsite 25.000 € (incl BTW)
Uitvoering van fase 1:
 - honorarium architectuur: volgens de richtlijnen VMSW - Brussel
 - honorarium stabiliteit: volgens de richtlijnen VMSW - Brussel
 - honorarium technieken: volgens de richtlijnen VMSW – Brussel
 - honorarium openbare buitenruimte onder art. 80 : volgens richtlijnen VMSW-AGI
VMSW: Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen
AGI: Afdeling Gesubsidieerde Infrastructuur