Deze publicatie brengt het verslag van het traject Terug in Omloop en de vijf pilootprojecten. Het eerste deel vertelt het verhaal van de herontwikkeling van de vijf sites. Elk van de vijf projecten doorliep een intensief proces, waarbij heel wat complexe thema’s op de testbank werden gelegd, en waarbij de initiële ambities gaandeweg werden aangescherpt. Het tweede deel bundelt de ervaringen die als lessen kunnen worden meegenomen voor andere complexe herontwikkelingsprojecten.

Deze publicatie is geen eindrapport. Sommige van de pilootprojecten zijn vandaag, na een proces van een kleine acht jaar, op weg naar een planningsinitiatief dat in de nabije toekomst tot effectieve realisatie op het terrein kan leiden. Andere zijn al flink uit de startblokken geschoten en blijven gaandeweg groeien. Nog andere gaven intussen al aanleiding tot enige realisaties, maar dan in een iets minder complexe context dan initieel voorzien. Vaak vallen er mooie neveneffecten op te tekenen: een stuk open ruimte dat ontsnapt aan de ontwikkelingsdruk en groen dat mag blijven, een sociale ontmoetingsplek met een inspirerende circulaire bedrijvigheid, of een tijdelijke invulling met sport of cultuur die, in afwachting van latere plannen, nu al een nieuwe dynamiek geeft aan de buurt.

Auteurs Luc Vander Elst & An Rekkers
Voorwoord Erik Wieërs
Redactieteam An Eijkelenburg, An Rekkers, Joeri De Bruyn, Julie Mabilde, Luc Vander Elst
Eindredactie Joeri De Bruyn, Luc Vander Elst
Grafische vormgeving Cazac
Fotografie Michiel De Cleene (tenzij anders vermeld)
Druk Artoos
Verantwoordelijke uitgever
Erik Wieërs, Vlaams Bouwmeester
Havenlaan 88 bus 10, 1000 Brussel

ISBN 9789040304446
D/2022/3241/084

• Download
• Bestel

In de maak: bruisend circulair laboratorium

Wie van de Vijfhoek in het hart van Mechelen naar de Hanswijkstraat wandelt, loopt er al te snel aan voorbij: de Potterijstraat, een smal steegje dat uitmondt op een onopvallend pand. Niets doet vermoeden dat achter de metalen toegangspoort straks een bruisend circulair laboratorium verrijst.

Maar zo ver is het nog niet. Eerst moet duidelijk worden wie mee op de kar springt om de Potterij nieuw leven in te blazen, wie geld investeert en welke samenwerkingen mogelijk zijn. En bovenal: de bodem moet verder gesaneerd worden.

Daarvoor moeten we terug naar 1996. Tot dat jaar huisde op dit adres een ververij, droogkuis en wasserij. Maar zelf werd de site daar niet bepaald proper van. Integendeel, de bodem en het grondwater bleven zwaar verontreinigd achter. Dat schrikte geïnteresseerde kopers af. An Eijkelenburg van de OVAM: “Het perceel is ongeveer 250.000 euro waard, een pak minder dan de saneringskosten die geschat worden op 2 miljoen euro.”

Gigantisch potentieel

Om het vervallen en leegstaande pand uit het slop te trekken kocht de OVAM de Potterij in 2015 voor één symbolische euro aan. Het pand is bijzonder goed gelegen, vlakbij de winkelstraten en het station van Mechelen. Het potentieel om er een levendige, inspirerende plek van te maken is enorm.

Al in 2012 startte de OVAM met een ingrijpende sanering. Die verloopt in twee fasen: eerst werd de verontreiniging tot 10 meter aangepakt. Binnenkort zijn de diepere lagen aan de beurt. Maar die sanering zal wellicht nog enkele jaren in beslag zal nemen.

Meer dan een loft

Daarop heeft de OVAM niet gewacht om zich over de toekomst van het pand te buigen. “Om te beginnen namen we een architectenbureau onder de arm. Onze vraag: wat kunnen we doen met dit terrein?”, vertelt An Eijkelenburg. “Het bureau maakte plannen om er een luxueuze loft van te maken en op de benedenverdieping bijvoorbeeld een dokterskabinet onder te brengen. Maar met dat voorstel bleven we op onze honger zitten: omdat er zo veel publieke middelen gepompt zijn in de sanering, willen we dat de Potterij in de toekomst een maatschappelijke rol speelt.”

De OVAM ging op zoek naar een nieuwe bestemming. “Net in die periode lanceerde de Vlaamse Bouwmeester de oproep Terug in Omloop. We hebben toen een projectvoorstel ingediend om de Potterij ‘terug in omloop’ te brengen. Daarin beschreven we onze ambitie om er een plek van te maken waar de circulaire economie tastbaar wordt. De stad Mechelen, het Sociaal Huis en de hogeschool Thomas More schaarden zich van in het begin achter onze plannen. Ook vanuit Vlaanderen Circulair wordt het verhaal mee opgepikt.”

Wat heeft de buurt nodig?

Eind 2016 kreeg het project groen licht en gingen projectregisseurs Buur en Miss Miyagi aan de slag om het proces in goede banen te leiden. Stéphanie De Deken van Buur: “Om te beginnen hebben we ons oor te luisteren gelegd bij betrokkenen in de wijk en bij mogelijke partners. Zo kregen we voeling met wat er leeft en wat de omgeving nodig heeft.”

Daarop tekende Buur verschillende scenario’s uit. Steeds meer partners wilde mee aan boord gaan, waardoor het project steeds grote vormen aan begon te nemen, verspreid over 3 gebouwen. Een nieuwe naam – voorlopig de Impact Factory – was aan de orde. Een ding is zeker: de ambities voor de Impact Factory – en de Potterij als deel daarvan - zijn groot. Het geheel moet een plek worden waar creatieve ondernemers hun ideeën rond circulaire economie uittesten, waar nieuwe dingen tot leven komen en ruimte is voor innovatie. Waar kleinschalige productie opnieuw een plek krijgt in de stad.

Circulair en experimenteel bouwen

De OVAM en de stad Mechelen zien in de Impact Factory ook een ontmoetingsplek, via tentoonstellingen, workshops en seminaries. An Eijkelenburg: “We willen de activiteiten van de OVAM en het beleid van Vlaanderen rond circulaire economie hier tastbaar maken en een gezicht geven. Enerzijds door de functies die het gebouw krijgt, anderzijds door de circulaire manier van bouwen. Tijdens de bouw krijgen architecten en aannemers de ruimte om te experimenteren. Bijvoorbeeld: met vallen en opstaan gaan ze op zoek naar nieuwe, circulaire vloerbedekking of binnenwanden.”

Aan de achterzijde grenst het project aan een woonzorgcentrum van het Sociaal Huis. Het woonzorgcentrum gaat verhuizen, waardoor deze site vrijkomt voor herontwikkeling. Die herontwikkeling kan ook heel wat mogelijkheden openen voor de Impact Factory: zo zou er een nieuwe publiek ruimte komen.

Tijdelijke thuis

In 2017 namen de eerste circulaire, tijdelijke bewoners hun intrek in de Potterij: Klusbib, Ko-Lab en de Notenboom. Begin 2020 startte de tijdelijke ingebruikname van een leegstaand kantoorgebouw op. De tijdelijke gebruikers brengen alvast een gezonde bedrijvigheid in de panden en geven een glimp van wat hier in de toekomst nog allemaal zal groeien.

Van verborgen stadskanker tot circulaire hotspot

De OVAM begon al in 2012 met de eerste fase van de sanering. De bodem werd tot op tien meter diep gereinigd. Maar de vervuiling heeft zich als een olievlek richting Dijle verspreid en dus is er ook een diepere sanering nodig die nog enkele jaren in beslag zal nemen. Terwijl er ondergronds een schoonmaakoperatie aan de gang was, nam de OVAM een architect in de arm om een toekomstscenario voor het gebouw uit te tekenen en daarop de saneringsdoelstellingen af te stemmen. In het voorstel om de site om te bouwen tot een luxueuze loft boven een praktijkwoning zag de OVAM weinig maatschappelijke meerwaarde. Ze ging op zoek naar een andere aanpak om de publieke middelen voor de saneringskosten, die ondertussen al tot twee miljoen euro waren opgelopen, ook voor de buurt en de stad te laten renderen. Net op dat moment kwam de oproep voor de pilootprojecten Terug in Omloop. De OVAM, de stad Mechelen, het Sociaal Huis en Thomas More Hogeschool dienden een ambitieus voorstel in om de oude wasserij om te vormen tot een laboratorium en kenniscentrum voor de circulaire economie, met plaats voor makers en de buurt. Een jarenlange samenwerking tussen vier partners was geboren.

De droom van een stadsbalkon

De OVAM en de stad Mechelen vonden elkaar in de ambitie om de Potterij als eeuwenoude werkplek in de stad ook in de toekomst een bedrijvige invulling te geven. Productie en maakeconomie staan vandaag sterk onder druk in een stedelijke omgeving en moeten vaak plaats ruimen voor residentiële ontwikkelingen. Dat het stadsbestuur de ambities van de OVAM bekrachtigde om op die plek een hub voor de circulaire economie te ontwikkelen, was dan ook een cruciale stap in het proces. Omdat het gebouw in slechte staat was, moest – naast de kosten voor de bodemsanering – ook nog flink in de buidel worden getast voor de renovatie. Maar zoals bij veel pilootprojecten opende de complexiteit net de deur voor onverhoopte mogelijkheden. De initiatiefnemers richtten hun blik naar opgaven in de buurt die ze als kansen konden meenemen.

Die kansen dienden zich aan in de onmiddellijke omgeving van de Potterij. Het woonzorgcentrum Hof van Egmont aan de Hendrik Speecqvest, de achterbuur van de Potterij, legde zijn verhuisplannen op tafel. De gebouwen worden afgebroken en Mechelen heeft de ambitie om er een nieuw stadsontwikkelingsproject te lanceren. Dat biedt kansen voor een bijkomende toegang van de vesten naar de binnenstad en vice versa: een doorsteek vanuit de Hanswijkstraat naar een nieuw publiek domein achter de Potterij, met een snelle verbinding naar het vernieuwde station van Mechelen.

Tegelijkertijd stonden ook de leegstaande bovenverdiepingen van een groot pand in de Graaf van Egmontstraat te koop, ook een achterbuur van de Potterij. De verkoop verliep moeizaam omdat de kledingwinkel op de benedenverdieping zijn toegang heeft in de Graaf van Egmontstraat, maar de bovenverdiepingen enkel toegankelijk zijn via een zijingang en een wirwar van gangen. Tot slot bleek ook H30, het jeugd- en cultuurcentrum in de naburige Hanswijkstraat, gebaat met een toegang vanuit een publieke achterzijde. H30 was ook vragende partij voor een koppeling met activiteiten die bij hun jeugd- en cultuurwerking aansluiten. De puzzelstukken begonnen mooi in elkaar te vallen. De droom van een ‘stadsbalkon’ was geboren: een nieuwe, verhoogde publieke ruimte die al die plekken toegankelijk maakt en met elkaar verbindt.

Impact Factory

Uit de samenwerking tussen al die partners is ondertussen al een eerste fase van de ‘Impact Factory’ ontstaan. Dat wordt over enkele jaren een uit de kluiten gewassen stadslabo met werk-, productie- en ontmoetingsruimtes voor innovatieve ondernemers en organisaties. De Potterij zelf is goed voor circa 800 m² aan flexibele ruimte en zal een levendige en dynamische plek worden. Op de benedenverdieping komt een publiek programma waar deelinitiatieven, zoals de al bestaande ‘Klusbib’, een plaats kunnen krijgen. Een publieke passage maakt de verbinding met het stadsbalkon. Op de eerste verdieping leent de Potterij zich perfect voor een horecafunctie, die achteraan ook kan aansluiten op het stadsbalkon en het kantoorgebouw, waar de incubator voor circulaire economie zijn plek zal krijgen. Op die manier wordt de schaal van het stadslabo vergroot met 4.000 m², wat een grote diversiteit aan ruimtes en programma’s mogelijk maakt. Een onthaal, ontmoetingsplekken, ateliers en kantoren zullen er ter beschikking komen, samen met publieksgerichte functies. Daar kunnen zowel ’s avonds als overdag workshops en evenementen plaatsvinden. De daken van de gebouwen zijn inzetbaar voor stadslandbouw.

Voorbeeldig rollenspel

Terug in Omloop leverde de broodnodige brandstof om de sluimerende ideeën rond de Potterij echt tot ontwikkeling te laten komen. De aanstelling van een externe projectregisseur – in dit geval BUUR i.s.m. Miss Miyagi – creëerde tijd en ruimte om initiatiefnemers en partners, geïnteresseerden en investeerders mee rond een toekomstscenario te scharen. Ze konden er zelf aan meeschrijven en er invulling aan geven. Die overheidsondersteuning in de vorm van subsidies bleek cruciaal om in een breed partnerschap een maatschappelijke meerwaarde op de site te creëren en om alle kansen en potenties grondig uit te spitten.

Het verhaal van de wortel en de stok kreeg hier een concrete invulling. Indien de eigenaar van het leegstaande kantoorgebouw naast De Potterij de ruimte zou aanbieden voor een relevante tijdelijke invulling, zou hij vrijgesteld worden van leegstandsheffing. De stad Mechelen springt al langer slim om met leegstaande handelspanden. Zo legt de vzw Mest de link tussen leegstand en kansen voor jonge Mechelse ondernemers. Leegstandsheffingen, die zeer hoog kunnen oplopen voor handelspanden, worden vermeden op plekken waar jonge ondernemers de kans krijgen om te starten. Zulke stimuli kunnen op korte termijn een gunstige dynamiek losmaken. Op langere termijn kunnen ze nieuwe ideeën ingang doen vinden, bijvoorbeeld rond circulariteit.

Een complex pilootproject, zoals Terug in Omloop, brengt alle betrokkenen ver buiten hun comfortzone en vraagt om nieuwe rollen. Ontwerpers worden verhalenvertellers, conculega’s worden partners en investeerders worden bezielers. De rol van de projectregisseurs kan in het verhaal van de Potterij nauwelijks overschat worden. Ze zochten naar samenwerking met verschillende partners, waardoor het project op een hoger niveau kon worden getild. Het openen van het projectgebied naar de naburige gebouwen schiep kansen die de Potterij alleen nooit had kunnen waarmaken. Door na te denken over collectief gebruik en waar best welke functie een plek kan krijgen, is er een heldere blauwdruk gegroeid van wat in de toekomst mogelijk is.

Voorbeeld voor Vlaanderen

Ook nieuwe vormen van eigenaarschap en nieuwe businessmodellen krijgen vorm in de Potterij. De betrokken partners voelden bij de oprichting van de Impact Factory een grote nood aan een flexibele publiek-private samenwerking. Die werd bekrachtigd in januari 2022. De OVAM gaf de Potterij in concessie aan de stad Mechelen om samen hun ambitieuze doelstellingen rond duurzaamheid en circulaire economie te realiseren. Het kantoorgebouw werd aangekocht door het Stadsmakersfonds, een coöperatie die investeert in bijzondere herbestemmingsprojecten met een positieve maatschappelijke impact voor stad, wijk, bewoners en gebruikers. Het Stadsmakersfonds maakt het voor (kleine) investeerders mogelijk om bij te dragen aan de ontwikkeling van duurzame, sociale steden en dynamische buurten. Het is de ambitie om Mechelaars en anderen de kans te bieden om, als coöperant van het fonds, mee te investeren in het duurzame project van de Impact Factory.

De samenwerking tussen de stad, de OVAM, Vlaanderen Circulair en het Stadsmakersfonds heeft de site op de kaart gezet als een voorbeeldproject voor heel Vlaanderen. Gesterkt door tal van ondernemers en organisaties hebben zij een verhaal geschreven dat investeerders en gebruikers met het juiste DNA moet aantrekken. En de ambities reiken verder, want de Potterij kan ook internationaal een grensverleggend niveau halen. Die hoge ambities hielden de partners vast vanaf het begin: lokale actie verbinden met innovatief denken op internationaal niveau.

Hub voor de circulaire economie

De OVAM en de stad Mechelen wilden op de site van de Potterij een werk- en productieplek in de stad behouden en trokken van bij het begin resoluut de kaart van de circulaire economie. De eerste stappen in die richting zijn al gezet, onder meer door de tijdelijke invulling van de leegstaande panden. De Klusbib is een uitleendienst waar je een boormachine, een slijpschijf, een bosmaaier of ander werkmateriaal kan ontlenen dat je maar sporadisch nodig hebt. Ook het creatieve makerslaboratorium Ko.Lab vindt onderdak in de Potterij en beheert er een collectieve werkruimte waar mensen met gemeenschappelijke interesses in wetenschap, technologie en ambacht elkaar kunnen ontmoeten, inspireren en creatieve producten ontwikkelen. Tijdens de coronacrisis rolde Deelbaar Mechelen, de organisatie achter de Klusbib, een project uit om gerecupereerde laptops met de bijbehorende ondersteuning aan te bieden aan jongeren die daar thuis geen toegang toe hadden. Ook Switchrs stapte onmiddellijk mee in het verhaal en heeft zich als eerste gevestigd in het kantoorgebouw. Het bedrijf begeleidt andere bedrijven of organisaties bij de transitie naar circulair ondernemen. Het zijn concepten die perfect passen in een hub voor de circulaire economie en die verder worden uitgewerkt in de definitieve plannen voor de Potterij/Impact Factory

Modulair en circulair bouwen

Labo Leegstand, een initiatief ondersteund door Vlaanderen Circulair, kreeg in de Potterij experimenteerruimte om expertise te ontwikkelen rond modulair en circulair bouwen. De modulaire aanpak moet exemplarisch worden voor andere bouwprojecten met circulariteitsambities. Een leegstaand pand tijdelijk hergebruiken is al een vorm van circulariteit en biedt tal van ecologische, economische, financiële en maatschappelijke meerwaarden. Bij tijdelijk gebruik van een ruimte grijpt men echter vaak terug naar snelle en goedkope ‘wegwerp’-bouwsystemen. Toch is de markt van circulaire bouwmaterialen al voldoende matuur om ook te worden ingezet voor tijdelijk gebruik. Plekken van tijdelijk gebruik zijn een ideale leerschool voor de verdere ontwikkeling van circulaire en demonteerbare bouwsystemen. Labo Leegstand onderzocht welke ingrepen nodig zijn voor een tijdelijk en flexibel gebruik van de leegstaande panden en ging op zoek naar geschikte modulaire bouwsystemen. Zodra de uiteindelijke verbouwing van de Potterij van start gaat, gaan de onderdelen van het bouwsysteem terug naar de producenten die meewerkten aan het project. Of ze zullen naar een andere plek verhuizen. Het experiment toont aan dat er heel wat innovatie mogelijk is op het vlak van de levenscyclus van een gebouw, verantwoord materiaalgebruik en hergebruik van infrastructuur. 

“Oude wijk wordt fijne volksbuurt”

In de buurt van het kanaal in Vilvoorde wordt al een tijdje druk gewerkt. Vlak langs het water, in de wijk Vier Fonteinen, komen huizen en bedrijven. De Havenstraat, een deeltje van het stadsvernieuwingsproject Broek, ligt daartussen als een overblijfsel van het industriële verleden van de wijk Broek en van heel Vilvoorde. Maar niet lang meer, want het stadsbestuur heeft plannen voor de buurt.

Eén wijk

De stad en de Vlaamse Waterweg ontwikkelen de omgeving van het Tuchthuis verder. Matexi bouwt aan de wijk 4 Fonteinen. Ook voor de Renaultfabriek zijn er plannen. Als je op de luchtfoto kijkt, zie je dat middenin een bestaande gemengde woonwijk ligt: Broek. Deze wijk mag geen vergeten enclave worden. Daarom heeft de stad bij Vlaanderen een stadsvernieuwingsproject aangevraagd en verkregen. Kenmerkend voor Broek is de vermenging tussen wonen en vrij zware industrie. Vooral rond de Havenstraat speelt dit conflict op. We willen de storende industrie een andere plaats geven. Zo creëren we een plaats voor een gemengde woonwijk met huizen en appartementen, maar evengoed toffe bedrijven, genoeg groen en ruimte voor sport en cultuur. Als alles klaar is, zal de hele wijk tussen Schaarbeeklei en het kanaal één mooi geheel vormen.

Haalbaar plan

Groen en ruimte voor sport: dat klinkt goed. Maar de buurt staat vandaag al vol huizen en bedrijven. We willen deze bestaande dynamiek versterken.

Rond de Havenstraat willen we de bedrijventerreinen omvormen tot een nieuwe wijk. De financiële winst die daaruit voortvloeit zou gelijkwaardig moeten verdeeld worden over de eigenaars. Zo zal het mogelijk zijn om het park van de gedempte Zenne gevoelig uit te breiden. Om deze oefening gefundeerd uit te voeren, laten we ons bijstaan door een bureau dat vastgoedmodellen opmaakt.

Starten met sport en groen

Stad Vilvoorde heeft besloten de site Focquet, de grote blauwe loods in de wijk, te verwerven. In deze loods zal binnenkort ruimte zijn voor urban sports, 5to5-voetbal, freerunning…. Door de ligging van de loods zal deze invulling het aantrekkelijke karakter van de wijk benadrukken en de percelen rondom in beweging zetten. In afwachting van de uitbreiding van de gedempte Zenne is op de plaats waar een nieuwe weg moet komen, een tijdelijk park ingericht om de leefkwaliteit in de wijk nu al te verbeteren.

Tijdelijke herbestemming brengt nieuwe dynamiek in oude arbeiderswijk

Het pilootproject Havenstraat past helemaal in dat plaatje. In navolging van andere spraakmakende stadsvernieuwingsprojecten langs het zeekanaal Brussel-Schelde, zoals Kanaalpark en Vier Fonteinen, investeert de stad ook in de oude arbeiderswijk Broek. De Havenstraat is een van de vier clusters in het stadsvernieuwingsproject. In Broek flirt een woonwijk met de uitlopers van de vroegere zware industrie. De desolate terreinen, loodsen en andere industriële kolossen getuigen nog van dat verleden. De gronden en gebouwen wachten op nieuwe ontwikkelingskansen. Tegelijk heeft de wijk nood aan het behoud van werkplekken en aan meer groen en sport- en ontmoetingsruimte.

Naar een hedendaags woon- en werkgebied

Om te voorkomen dat de wijk Broek achterblijft, kreeg Vilvoorde van Vlaanderen middelen voor een stadsvernieuwingsproject. De stad wil naar een leefbare wijk zonder conflicten met industriële panden die veel ruimte innemen of veel logistiek vragen, maar tegelijk weinig tewerkstellingskansen bieden. Het wensbeeld is een hedendaags woon- en werkgebied met huizen en appartementen, gemengd met een bedrijvigheid die past in de buurt en een bron is van werkgelegenheid. En vooral in een kwaliteitsvolle leefomgeving met voldoende groen en sociale, wijkgerichte functies zoals sport en cultuur. Dat betekent wel dat sommige bedrijven zich zullen moeten aanpassen, verhuizen of naar een betere inpassing zullen moeten zoeken.

In het kader van het stadsvernieuwingsproject voerde De Smet Vermeulen 
Architecten in 2014 een ruimtelijk onderzoek naar de wijk Broek. Een en ander kwam in beweging en dat zorgde ervoor dat Vilvoorde heel wat geld vrijmaakte voor de ontwikkeling van het stadsvernieuwingsproject. Er ontstonden kansen voor verdere studies, investeringen en aankopen. Maar de scenario’s die toen voor de cluster Havenstraat werden uitgewerkt, gingen uit van een break-evenmodel. Dat spoorde niet echt aan om te gaan ontwikkelen. Bovendien hielden de toenmalige scenario’s te weinig rekening met de reële behoeften van de stad of de eigenaars.

Gefaseerde transitie

In die context was Terug in Omloop het juiste initiatief op het juiste moment. Een nieuw, hedendaags woon- en werkgebied creëren op of in de buurt van vaak verontreinigde bedrijventerreinen kan immers alleen als de kosten en baten eerlijk verdeeld worden over alle eigenaars. Dat vraagt om een gezamenlijke en perceelsgrensoverschrijdende aanpak.

Tijdens het stadsvernieuwingsproject hadden al gesprekken plaatsgevonden met de eigenaars en er was met hen zelfs een intentieovereenkomst gesloten. De eigenaars wisten dus dat er beweging zou komen in de wijk. Terug in Omloop pikte die draad op en trachtte vanaf het begin de visie van de stad te verzoenen met de bekommernissen en de belangen van de eigenaars en de bedrijven in het gebied. Door opnieuw te investeren in gesprekken met de eigenaars ontstond een realistisch plan, dat uitgaat van een gefaseerde transformatie van het gebied. Omdat in een complex gebied als de Havenstraat geen enkele speler uit zichzelf begon te bewegen, opteerde de stad voor een pioniers- en katalysatorproject als eerste stap in de gefaseerde transitie. Met de tijdelijke herbestemming en invulling van de site-Focquet liet Vilvoorde zelf het eerste dominosteentje vallen.

De blauwe loods

In 2014 verhuisde het bedrijf Focquet naar Gembloers. Focquet maakt industrieel elektrisch materiaal, zoals elektromotoren, transformatoren en industriële pompen. De reusachtige en iconische blauwe loods is een opvallend industrieel relict dat symbool staat voor de geschiedenis van de wijk.

De tijdelijke invulling van de blauwe loods met het YCFIVE-sportcomplex voor voetbal, crossfit en padel doet de wijk al een stuk aantrekkelijker ogen. YCFIVE renoveerde de loods, wat mooi aansluit bij de ambitie van de stad om de loods te behouden en te integreren in de toekomstige ontwikkeling van de wijk. Bovendien geeft het tijdelijke gebruik de mogelijkheid om het programma in de toekomst aan te passen aan nieuwe noden. Er ontstaat de nodige dynamiek om mensen, bedrijven en andere stakeholders in beweging te krijgen op weg naar een gedragen herontwikkeling.

Het eerste dominosteentje is gevallen en had als onmiddellijk effect dat ook een andere eigenaar in het projectgebied zijn loods ter beschikking stelde voor gelijksoortige activiteiten. Meteen huurde YCFIVE ook die loods en de padelvelden zijn er ondertussen al geopend. De Havenstraat wordt zo niet nóg een klassieke stadsontwikkeling, maar is uit de startblokken gekomen om stelselmatig te transformeren in een bruisende, nieuwe stadswijk, waar Vilvoordenaars elkaar op een ongedwongen manier kunnen ontmoeten.

Boegbeeld Yannick Carrasco

In 2020 kocht Vilvoorde de Focquet-site aan. De stad zette eerder al tijdelijk ruimtegebruik in als strategisch middel om impulsen te geven op korte termijn, maar ook om waarde te creëren op langere termijn. Vilvoorde besloot die ervaringen met tijdelijke invulling ook in te zetten voor de blauwe loods van Focquet. Met een oproep zocht de stad een uitbater om er tijdelijk sportmogelijkheden te creëren. YCFIVE – een groep Vilvoordenaars onder wie oud-Vilvoordenaar en Rode Duivel Yannick Carrasco – ging in op de oproep. De blauwe loods groeide uit tot de blikvanger van het stadsvernieuwingsproject. YCFIVE organiseert op een professionele manier laagdrempelige voetbaltornooien en sportinitiatieven. De organisatie brengt jongeren op een ongedwongen manier samen en creëert zo kansen en vriendschapsbanden. Voortaan kunnen sporters in de blauwe loods terecht voor urban sports, 5-to-5-voetbal en andere indoorsporten.

De zone Lageweg is al jaren het lelijke eendje van Hoboken. Industriële fabriek blijft leeg staan en de werkloosheidscijfers pieken. Maar er is hoop: door bestaande en nieuwe bedrijven, huizen en scholen beter aan elkaar te koppelen, kan de buurt opnieuw een bloeiende wijk worden. 

Vijftig jaar geleden was de Lageweg een levendige werk- en woonwijk. De hobokenaars werkten er in de fabrieken, ondernemers deden goede zaken en buurtbewoners konden er na hun werk een pintje gaan drinken. Maar sinds 2000 raakt de buurt verloederd. Huizen en bedrijven staan er tussen lege fabrieksgebouwen vol graffiti. “Die leegstaande gebouwen en terreinen willen we gebruiken om opnieuw een levendige wijk te creëren”, vertellen projectregisseurs Dieter Leyssen en Veva Roesems. “Er komt niet alleen ruimte voor bedrijven, maar ook voor woningen, een park, onderwijs en ontspanning.”

Werken en wonen

Een groot stuk van de Lageweg (ongeveer 30 hectare) wordt straks opnieuw een stadsdeel waar nieuwe (maak)bedrijven terecht kunnen. Er komt een grootstedelijk parkwaardoor de buurten opnieuw met elkaar verbonden worden. Het wordt een park met verschillende sferen zowel voor de mens als de natuur. Rondom het park zijn er de bestaande en nieuwe woningen en publieke voorzieningen zoals scholen, cultuurruimtes, ruimte voor jongeren, voor kinderen en sport

“Het lijkt misschien raar dat we huizen en bedrijven in dezelfde wijk willen onderbrengen. Maar de buurtbewoners zien het wel zitten”, meent Veva Roesems. “De combinatie zit in het DNA van de buurt. Veel oudere mensen herinneren zich nog de jaren dat ze hier vlakbij een job hadden. Men raakt makkelijk op het werk en ’er is ruimte voor ontmoeting en spel. Daar hebben de jongeren ook wel oren naar. Met de blikfabriek is er een aanbod aan sport, muziek, maak ateliers Dit brengt een buurt net tot leven.”

In overleg

De stad gaat de nieuwe wijk niet zelf ontwerpen, maar stapt mee in een innovatief en proces met de eigenaars, de buurtbewoners en het district Hoboken. Er wordt in coalitie gewerkt. Tijdens infomomenten wordt de buurt betrokken. Op de eerste bijeenkomst in de plaatselijke school waren al heel wat mensen aanwezig.

“De samenwerking is belangrijk, want de stad Antwerpen heeft zelf weinig grond in het gebied. Er is vandaag een tekort aan publieke ruimte, maar ook aan ruimte voor jeugd, onderwijs en spel. Als de ontwikkelaars nieuwe werk en woonplekken bouwen stijgen de tekorten. Deze voorzieningen zoals parken of sportterreinen moet op gronden van de privé-eigenaars. Om de lusten en de lasten eerlijk te verdelen, werken we over de grenzen van percelen heen. Iedereen moet er beter van worden”, zegt Dieter Leyssen. “Zes grote grondeigenaars hebben een samenwerkingsovereenkomst getekend. We onderzoeken nu hoe ze best kunnen samenwerken, bijvoorbeeld via een grondenbank.”

Noden van de buurt

Op basis van de verschillende meningen tekent het ontwerpbureau PTArchitecten samen met 1010 en POLO een plan uit. Daarvoor blijven ze niet aan hun bureau zitten: ze gaan eerst op stap om te bekijken hoe de buurt er vandaag uitziet. Huizen en bedrijven waar al mensen wonen en werken, mogen hun plaats behouden. Voor leegstaande gebouwen en terreinen wordt een nieuwe bestemming gezocht. In tussentijd kan die locatie al gebruikt worden, want leegstand is negatief voor de buurt. “Als we wachten tot het hele plan klaar is, kunnen we pas binnen tien jaar beginnen aanpassen. Daarom gaan we in kleine stapjes werken, zodat we sneller resultaat zien”, legt Dieter Leyssen uit. “Om te beginnen willen we mensen tonen dat er achter de huizen en bedrijven heel wat groen verstopt ligt. Dat kan de buurt echt wel gebruiken. Een groene verbinding door het terrein behoort zeker tot de mogelijkheden.”

In leegstaande gebouwen heeft een projectpartner enkele ideeën opgesteld met de buurtmanagers gerealiseerd. De hangars zijn buurtcafé, avonturenmark, skatehal, muziekcentrum, indoor voetbal, maakatelier, … is . Dieter Leyssen: “Sinds kort vind je in de buurt de vzw IetStof: daar kunnen jongeren ideeën uitwerken om oude kleren een nieuwe bestemming te geven. Garrincha opende verschillende indoor voetbalterreinen waardoor de nood aan sportterrein reeds werd opgelost.” Vervuilende industrie komt er niet meer in: de partners zoeken echt naar leuke activiteiten en fijne, milieuvriendelijke en innovatieve bedrijven.

Allemaal samen

Al die vernieuwingsplannen kunnen de buurtbewoners misschien wat bang maken. Maar dat is nergens voor nodig, zegt Veva Roesems geruststellend. “Het is zeker niet de bedoeling om de zone tien jaar af te sluiten en dan een gloednieuwe wijk af te leveren. De Lageweg ziet er vandaag wat rommelig uit, maar de buurt biedt veel mogelijkheden. de verandering wordt maximaal ingezet vertrekkend vanuit het bestaande, want dat is waardevol. Er komt ruimte voor nieuwe bedrijven, er komt een variatie aan woningen. Er wonen vandaag al veel jongeren die graag willen doorstromen naar de arbeidsmarkt. Kunnen voetballen, spelen en ontdekken is voor kinderen in hun wijk broodnodig …”

Bedrijven en wonen kan gemengd worden.

“Als we naar het buitenland kijken, zien we dat het kan. In het Zwitserse Basel wonen veel mensen bijvoorbeeld in een appartement boven een tramstelplaats, het project Kalkbreite is een mooi voorbeeld van hoe de aansluiting met de wijk gerealiseerd kan worden. Of in Oslo rijdt men met een volgeladen fiets met boodschappen tot in de living , makkelijk, toch? De combinatie van wonen boven een werkplaats is daar heel normaal. Zoiets willen we hier ook bereiken. Het is natuurlijk een leertraject: we zullen moeten uitproberen wat werkt en wat niet. Maar als we met de hele buurt samenwerken, komen we zeker tot een mooi resultaat.”

Nieuwe mix van wonen en werken

Maar als bedrijven zich niet voortdurend aanpassen aan de veranderende wereld, valt de bedrijvigheid stil of trekt ze weg. Dan gaat ook de welvaart zienderogen achteruit. Op de Lageweg overheersen vandaag leegstand en verloedering en de werkloosheidscijfers pieken. Zoals de naam al doet vermoeden loopt het gebied geregeld onder water. Bovendien heeft de zone te kampen met ernstige bodemverontreiniging. Het weinige groen zat verscholen achter de overgebleven woningen en bedrijven. Jongeren uit de buurt dromen van sportvelden, een gezellig café en een job in de achtertuin, net zoals in de gloriedagen van de Lageweg, zo’n vijftig jaar geleden. 

Coalitie van grondeigenaars

Lang voor de pilootprojecten Terug in Omloop in het vizier kwamen, stond het gebied van de Lageweg al op de radar van de stad Antwerpen. Het programma ‘Labo XX’ onderzocht de verdichtingskansen van de twintigste-eeuwse gordel en probeerde de resterende open ruimte te vrijwaren. Bij ‘Labo XX Werk’ lag de focus op ruimte voor economie en werkgelegenheid. De stad wou de grootschalige leegstand bij de bedrijven op de Lageweg aangrijpen om er een gemengd programma van wonen en werken te realiseren. Terug in Omloop bood de kans om te laten zien hoe vervuilde terreinen, die vaak moeilijk te herontwikkelen zijn – en daarom vaak een volledig residentiële functie krijgen – toch hun economische functie kunnen behouden.

Het was een grote uitdaging om het complexe gebied perceelsgrensoverschrijdend te ontwikkelen. Dat vroeg om een andere aanpak dan de traditionele ontwikkeling, waar vaak één grote eigenaar het initiatief trekt. In plaats van de eigenaars in opbod tegen elkaar te laten werken, nodigde de stad Antwerpen, samen met de ontwerpers van 51N4E en de consultants van Connect & Transform, de eigenaars uit om rond de tafel te gaan zitten. Zo ontstond een coalitie van grondeigenaars. Uit die samenwerking groeide een ambitieus masterplan. Voor thema’s als verontreiniging, leegstand, mobiliteit, waterbeheersing, sociaal kapitaal of erfgoed zochten ze samen naar oplossingen onder aansturing van projectregisseur Dieter Leyssen en projectleider Veva Roesems, het Team Vlaams Bouwmeester en de OVAM.

In het kader van Terug in Omloop werden PTArchitecten en 1010 Architecture Urbanism aangesteld om de gemeenschappelijke visie in een masterplan te vertalen. Tegelijk hadden enkele private eigenaars POLO als ontwerpers in de arm genomen. Na verloop van tijd ontstond een gezamenlijk ontwerpteam waar op een expertniveau kon worden gepraat over de verschillende belangen in het project.

De aanpak met een sterke coalitie van eigenaars zorgde ervoor dat iedereen er beter van zou worden, maar dan moesten ook de lusten en de lasten eerlijk worden verdeeld. Het gemeenschappelijke rekenmodel maakte de eigenaars duidelijk welke de voordelen waren van perceelsgrensoverschrijdend werken. Het vooruitzicht van de juridische verankering van de plannen in een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) was voor de private eigenaars een belangrijk engagement van de stad. Zes grote grondeigenaars – goed voor een gebied van 30 hectare – tekenden een samenwerkingsovereenkomst.

Financiële meerwaarde voor iedereen

Stad, grondeigenaars en bedrijven gingen op zoek naar frisse en vernieuwende ideeën. Ze wilden op de Lageweg niet alleen plaats maken voor nieuwe, aanvaardbare bedrijvigheid, maar ook voor een tramstelplaats en 10 hectare aaneengesloten groene ruimte, nieuwe woningen en publieke voorzieningen zoals een school, kinderopvang, cultuur, sport en ontspanning. Een huzarenstukje, aangezien bijna alle eigendommen in private handen zijn en de stad zelf geen grondpositie had. Omdat de bodemverontreiniging over verschillende percelen heen liep, werd de bodemgesteldheid van het terrein al vroeg in de procesaanpak meegenomen. Dan ging het niet alleen om bodemsanering, maar ook om bodem als ‘kapitaal’ in al zijn facetten: waterinfiltratie, voedselproductie en energievoorziening.

Het uitgangspunt van het pilootproject was dat de bedrijven die actief wilden blijven op Lageweg, ook die kans zouden krijgen, zij het onder andere voorwaarden of met begeleiding. Ze moesten onder meer spaarzaam omspringen met ruimte, het potentieel aan werkkrachten uit de buurt aanwenden en voor een meer circulaire aanpak kiezen door bijvoorbeeld reststromen of restwarmte van nabijgelegen bedrijven te hergebruiken. Het pilootproject streefde naar een financiële meerwaarde voor iedereen, maar dan zo dat alle betrokkenen én de buurt er in verhouding beter van zouden worden. Door een doorverkoop van percelen te vermijden kan de gecreëerde meerwaarde in het gebied blijven.

Tijdelijke invulling

De buurt rond de Lageweg kampte met een duidelijk tekort aan publieke ruimte en er was ook te weinig ruimte voor jongeren, onderwijs en ontspanning. Dat tekort aan ruimte zou nog nijpender worden als de bedrijven hun activiteiten nog zouden uitbreiden of er nieuwe residentiële voorzieningen zouden bijkomen. Publieke functies, zoals een park, een plein, een school of sportterreinen hadden immers enkel kansen op realisatie op gronden van privé-eigenaars.

Geleidelijk aan kregen de plannen vorm. Stap voor stap werden vernieuwende ideeën geïntegreerd. Van bij aanvang was duidelijk dat de opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan en de omgevingsvergunning een lang proces zouden zijn. De fabrieksgebouwen van The Crown Packaging waren eigendom van projectontwikkelaar DC Belgium en stonden al sinds 2013 leeg. De 30.000 m² grote ruimte zou kunnen worden benut tijdens de periode van het herontwikkelingsproces. De wijkregisseur van het Kiel legde de brug tussen lokale organisaties, bewoners en het bestuur en bracht de noden en tekorten van de buurt in kaart. Dat was van onschatbare waarde om het tijdelijke programma te kunnen invullen.

Het tijdelijk gebruik van de gebouwen geeft nu al aan dat de latere herontwikkeling tot een bruisende plek kan leiden. Een groot deel van de activiteiten die nu al plaatsvinden in de Blikfabriek zouden er ook na de definitieve herontwikkeling een plek kunnen krijgen. Van het lelijke eendje in de buurt is de leegstaande fabriek geëvolueerd naar een ‘place to be’. Dat succes is mede te danken aan de wijkwerking van het Kiel, die erin is geslaagd om het sociaal kapitaal in de buurt te activeren. Nieuw stadspark Een groot gedeelte van het terrein ligt erg laag en is zeer watergevoelig. Dat deed het besef groeien dat een derde van het terrein niet bebouwbaar is. De wateranalyse maakte duidelijk dat een park op die plek de enige duurzame optie zou zijn. Van de 30 hectare waar Terug in Omloop zich over boog, krijgt al minstens 10 hectare een groene parkfunctie met waterbeheersingsmogelijkheden. Een ademende plek met groene speel-, sport- en ontspanningsruimte is niet alleen een troef voor de bewoners, ook werknemers in een bedrijf vinden dat aangename plekken om ’s middags met collega’s de boterhammen op te eten, even te gaan wandelen of te joggen. Een park draagt bij tot de mentale gezondheid van omwonenden en werknemers en geeft uitstraling aan de Lageweg. Bovendien maakt het park deel uit van de grootstedelijke groenstructuur, waardoor de ecologische waarde en de biodiversiteit verhogen. In 2021 gingen ‘de Blikvelden’ – een park van 2,4 hectare – feestelijk open. Natuurpunt beheert het achterin gelegen groengebied in opdracht van DCBelgium. De stad Antwerpen financierde een brug over de beek, een vlonderpad en enkele rustpunten. Het park zal systematisch groeien. Via andere leegstaande panden kan de toegang tot het groen vanuit de buurten errond nog verbeteren. 

Collectief rekenmodel

Een innovatief aspect in het proces van de Lageweg was het collectieve rekenmodel, opgesteld door Rebel Group, waarbij ieders inbreng in verhouding werd meegenomen. Het was immers de uitdrukkelijke bedoeling om het financiële kapitaal in het projectgebied te houden. Zodra iedereen akkoord ging met de methodiek voor de bepaling van de grondwaarde in het rekenmodel, kon men er verschillende ruimtelijke plannen op projecteren. Het gezamenlijke rekenmodel zorgde ervoor dat alle betrokkenen open en eerlijk de financiële haalbaarheid konden bespreken. Het rekenmodel groeide uit tot een ‘vereveningssysteem’ dat de lusten en lasten evenredig verdeelt tussen de verschillende eigenaars naargelang van hun inbreng. Het is de bedoeling dat de professionele ontwikkelaars daar later hun grondenbank op kunnen enten, zodat ze de opbrengsten van hun ontwikkeling onderling kunnen verdelen.
 

Het rekenmodel vertrekt van drie parameters: grondoppervlakte (bebouwbaar, groen, infrastructuur), functiebestemming (maakeconomie, voorzieningen, woningen, park) en grondwaarden. Voor elke versie van het masterplan werd de verevening in beeld gebracht. Eigenaars van percelen waar meer onbebouwde ruimte voorzien wordt, krijgen een compensatie door de meerwaarde gerealiseerd op bebouwde terreinen. Een belangrijke voorwaarde van de stad was om na herontwikkeling eenzelfde hoeveelheid bedrijvigheid te behouden als ervoor. Hoe groter het park, hoe hoger de bebouwing errond moet zijn om dat financieel te kunnen compenseren. Ook de sanering was een belangrijk thema dat voor de nodige discussies zorgde. Het resultaat was dat bij de berekening van de grondwaarden is uitgegaan van propere grond. Elke eigenaar blijft dus verantwoordelijk voor zijn eigen bodemsanering.
 

Tussentijdse mijlpalen

Het uittekenen van een toekomstbeeld was niet de enige doelstelling van het proces. Als het soms wat moeilijker liep, kwam een ander thema op het voorplan (water, verontreiniging…). Op die momenten gaven tussentijdse mijlpalen, zoals de tijdelijke invulling van de Blikfabriek of de openstelling van een parkdeel, zuurstof aan het project op de langere termijn. In september 2020 werden de start- en procesnota voor het ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) Lageweg gelanceerd. In oktober 2021 keurde de Vlaamse regering de brownfieldconvenant ‘Hoboken Lageweg nr. 213’ goed. Dat schept een kader waarin de coalitie uit Terug in Omloop kan doorwerken met dezelfde dynamiek. Het Atelier stadsbouwmeester is momenteel bezig om het masterplan verder te verfijnen. Nieuwe inzichten opgedaan bij het opstellen van het RUP en een betere kennis van de omvang en de aanpak van de verontreiniging dragen bij tot de verfijning van het masterplan. Dankzij het opstellen van uitvoeringsconvenanten binnen het kader van een brownfieldconvenant kunnen ambities op het vlak van duurzaamheid en architectuur bewaakt worden. Op die manier blijft de kwaliteit van het te herontwikkelen gebied steeds de hoogste prioriteit voor alle partners. Terug in Omloop krijgt zo een verlengstuk met het oog op concrete uitvoering.

De Blikfabriek

De fabrieksgebouwen van The Crown Packaging kregen een tijdelijke invulling als De Blikfabriek. Dat gebeurde in samenwerking met ontwikkelaar DCBelgium en Yellow Submarine. De eerste veranderingen waren al snel zichtbaar. De vzw Garrincha begon er met indoorvoetbal en padel, vzw ietStof begon er textiel te re- en upcyclen en Rombachs Glass ontwerpt er producten uit afvalglas. Intussen is de Blikfabriek uitgegroeid tot een innovatief centrum voor jonge ondernemers, buurtinitiatieven, cultuur, sport en ontspanning. In de enorme loodsen is plaats vrijgemaakt voor tijdelijke socio-culturele activiteiten en ontmoetingsmogelijkheden voor een breed publiek. Ruim vijfendertig bedrijfjes en initiatieven brengen er een innovatief en circulair aanbod. De Maakfabriek neemt een groot deel van de ruimte in. Makers van allerlei slag delen er machines en atelierruimte. Zo kunnen ze voordelig werken in een groot atelier. Creatievelingen kunnen er groeien en ze stimuleren elkaar om aan de slag te gaan. Behalve de ateliers brengen ook een skatepark, een avonturenpark, een foyer, een exporuimte, een sociale hub en een buurtcafé leven in de wijk.