Oostende - De Nieuwe Stad

De studieopdracht voor de vervangingsbouw voor de sociale hoogbouwwijk De Nieuwe Stad te Oostende werd gegund aan de tijdelijke vereniging C.F. Möller met BRUT

De Oostendse Haard en De Gelukkige Haard, de huisvestingsmaatschappijen die De Nieuwe Stad in 1972 hebben gebouwd, wensten de 400 sociale wooneenheden te vervangen en daarmee de hele site te hertekenen. Gezien de huidige bewoners hier graag wonen, was het de uitdaging om hoogbouw in de sociale woningbouw opnieuw in een positief daglicht te stellen, zeker nu hoogbouw weer actueel is in het exclusieve segment van de woningmarkt. De huidige appartementen worden behalve om het mooie uitzicht ook gewaardeerd om de grote glaspartijen en de brede terrassen.

Waar de modernistische langwerpige blokken met hun gesloten kopgevels alleen éénzijdig georiënteerde appartementen omvatten, biedt het concept van de tijdelijke vereniging C.F. Möller met BRUT groepjes gebouwen met bijna uitsluitend hoekappartementen. In de toekomst krijgen de bewoners dus een ruimer uitzicht, in twee windrichtingen in plaats van één. Er werd ook gevraagd om het skelet van het gebouw toekomstbestendiger te maken, met een langere levensduur dan vijftig jaar.

De blokken zijn gegroepeerd tot drie woonhoven met bouwvolumes van vijf of zes bouwlagen en enkele torens van dertien hoog. Deze hybride gebouwtypologie met ‘blokhuizen’ en ‘torenhuizen’ wil de kwaliteiten van de hoogbouw en de villa’s aan de kust combineren. Het concept werd in de finale onderhandelingsronde nog meer georiënteerd naar de bestaande bebouwing. Zo ontstonden drie clusters van bestaande en nieuwe gebouwen, die telkens een plein omzomen. Alle toegangen tot de gebouwen liggen aan deze pleintjes. Ook de fietsenstallingen en vooral de gemeenschapsruimtes zorgen voor levendigheid op de begane grond. Zo zijn op de kleinere schaal van elk woonhof ontmoetingen tussen de bewoners mogelijk.

Tegelijk met de nieuwe gebouwen, wordt de buurt van meer groen voorzien. De huidige parkeerkelder wordt gesloopt en de parking komt onder enkele gebouwen. Het concept laat veel ruimte voor een park met een mooie breedte en lengte. Het groen wordt meer voelbaar in de ruimere buurt via groene vingers tussen de drie gebouwenclusters. Ook het buurthuis krijgt een centrale rol in het park.

De Nieuwe Stad werd gebouwd in 1972. Door de grondschaarste werd er gekozen voor hoogbouw, om zo ook nog kwaliteitsvol groen over te houden. De Oostendse Haard en De Gelukkige Haard traden samen als bouwheer op en wensen de gebouwen nu samen te vervangen. De wijken rondom bestaan voornamelijk uit laagbouw, deels appartementen maar voornamelijk eengezinswoningen. Deze zijn van latere datum.

De bestaande gebouwen zijn verouderd en dringend aan renovatie of vervanging toe. De ervaring met soortgelijke gebouwen van zustermaatschappijen leert dat de kosten van renovatie al snel oplopen tot 98% van de kostprijs van nieuwbouw, terwijl er structurele gebreken blijven bestaan en het comfort  onvoldoende aan de hedendaagse verwachtingen beantwoordt (akoestische scheiding, thermische gebouwschil, type en indeling woningen).

Na overleg met het Stadsatelier Oostende werd gekozen voor vervangingsbouw met herontwikkeling van de volledig site. Gezien de huidige bewoners hier graag wonen, biedt dit project een unieke kans om hoogbouw in de sociale woningbouw opnieuw in een positief daglicht te stellen, zeker nu hoogbouw weer actueel is in het dure en exclusieve segment van de woningmarkt. De huidige appartementen worden behalve om het mooie uitzicht ook gewaardeerd om de grote glaspartijen en de brede terrassen, die ze licht en ruim maken. De verticale ontsluiting per vier woningen, maakt dat de appartementen slechts éénzijdig georiënteerd zijn, maar zorgt ook voor betaalbaarheid.

Sociale woningbouwmaatschappijen moeten toekomstbestendiger bouwen. Het is niet duurzaam om gebouwen te realiseren die slechts een levensduur kennen van 45 jaar. Daarom moet naar een evenwicht gezocht worden en moet het huidige bouwbudget intelligent worden ingezet. Betaalbaarheid bij de bouw staat immers op gespannen voet met een betaalbaar patrimoniumbeheer en een lange levensduur. Er is ontwerpend onderzoek nodig naar de oppervlaktenormen voor sociale woningbouw, die momenteel in herziening zijn, maar ook naar energieprestatie-eisen en hoe die met een kostenbesparende low-tech aanpak gehaald kunnen worden.

Tegelijk met de nieuwe gebouwen, kan de buurt hertekend worden, en de woonomgeving en het wooncomfort verbeterd. Er wordt gevraagd een visie te ontwikkelen op de open groene ruimte, op de levendigheid van de begane grond voor buurt-ondersteunende of collectieve functies evenals een visie op de ondersteuning van duurzame mobiliteit. Denkpistes hierbij zijn laagdrempelige commerciële activiteiten, stedelijke diensten en voorzieningen.

Het bouwprogramma betreft minimaal 400 sociale wooneenheden (Type 1/2 en 2/3 appartementen), waarvan 50% voor levenslang wonen (de prognose voor Oostende tegen 2060 is dat 45% van de bevolking ouder zal zijn dan 60 jaar). Het buurtleven heeft nood aan een jeugdlokaal en een lokaal voor de vzw Samenlevingsopbouw. Behalve goede fietsenbergingen, zijn er 100 auto’s te stallen, al dan niet in de bestaande ondergrondse parking. De groene open ruimte is voor alle leeftijden aantrekkelijk te maken met sportvelden, speeltuinen en rustige ontmoetingsplekken.

De Oostendse Haard en De Gelukkige Haard beogen binnen hun missie, het budget en de noodzakelijke faseerbaarheid niets minder dan een pilootproject, een ‘vuurtorenproject’, op het vlak van aangenaam en duurzaam collectief wonen voor de stad Oostende.