PPTiO3 Lageweg - Hoboken
Nieuwe mix van wonen en werken
Maar als bedrijven zich niet voortdurend aanpassen aan de veranderende wereld, valt de bedrijvigheid stil of trekt ze weg. Dan gaat ook de welvaart zienderogen achteruit. Op de Lageweg overheersen vandaag leegstand en verloedering en de werkloosheidscijfers pieken. Zoals de naam al doet vermoeden loopt het gebied geregeld onder water. Bovendien heeft de zone te kampen met ernstige bodemverontreiniging. Het weinige groen zat verscholen achter de overgebleven woningen en bedrijven. Jongeren uit de buurt dromen van sportvelden, een gezellig café en een job in de achtertuin, net zoals in de gloriedagen van de Lageweg, zo’n vijftig jaar geleden.
Coalitie van grondeigenaars
Lang voor de pilootprojecten Terug in Omloop in het vizier kwamen, stond het gebied van de Lageweg al op de radar van de stad Antwerpen. Het programma ‘Labo XX’ onderzocht de verdichtingskansen van de twintigste-eeuwse gordel en probeerde de resterende open ruimte te vrijwaren. Bij ‘Labo XX Werk’ lag de focus op ruimte voor economie en werkgelegenheid. De stad wou de grootschalige leegstand bij de bedrijven op de Lageweg aangrijpen om er een gemengd programma van wonen en werken te realiseren. Terug in Omloop bood de kans om te laten zien hoe vervuilde terreinen, die vaak moeilijk te herontwikkelen zijn – en daarom vaak een volledig residentiële functie krijgen – toch hun economische functie kunnen behouden.
Het was een grote uitdaging om het complexe gebied perceelsgrensoverschrijdend te ontwikkelen. Dat vroeg om een andere aanpak dan de traditionele ontwikkeling, waar vaak één grote eigenaar het initiatief trekt. In plaats van de eigenaars in opbod tegen elkaar te laten werken, nodigde de stad Antwerpen, samen met de ontwerpers van 51N4E en de consultants van Connect & Transform, de eigenaars uit om rond de tafel te gaan zitten. Zo ontstond een coalitie van grondeigenaars. Uit die samenwerking groeide een ambitieus masterplan. Voor thema’s als verontreiniging, leegstand, mobiliteit, waterbeheersing, sociaal kapitaal of erfgoed zochten ze samen naar oplossingen onder aansturing van projectregisseur Dieter Leyssen en projectleider Veva Roesems, het Team Vlaams Bouwmeester en de OVAM.
Als bedrijven zich niet voortdurend aanpassen aan de veranderende wereld, valt de bedrijvigheid stil of trekt ze weg. Dan gaat ook de welvaart zienderogen achteruit.
In het kader van Terug in Omloop werden PTArchitecten en 1010 Architecture Urbanism aangesteld om de gemeenschappelijke visie in een masterplan te vertalen. Tegelijk hadden enkele private eigenaars POLO als ontwerpers in de arm genomen. Na verloop van tijd ontstond een gezamenlijk ontwerpteam waar op een expertniveau kon worden gepraat over de verschillende belangen in het project.
De aanpak met een sterke coalitie van eigenaars zorgde ervoor dat iedereen er beter van zou worden, maar dan moesten ook de lusten en de lasten eerlijk worden verdeeld. Het gemeenschappelijke rekenmodel maakte de eigenaars duidelijk welke de voordelen waren van perceelsgrensoverschrijdend werken. Het vooruitzicht van de juridische verankering van de plannen in een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) was voor de private eigenaars een belangrijk engagement van de stad. Zes grote grondeigenaars – goed voor een gebied van 30 hectare – tekenden een samenwerkingsovereenkomst.
Financiële meerwaarde voor iedereen
Stad, grondeigenaars en bedrijven gingen op zoek naar frisse en vernieuwende ideeën. Ze wilden op de Lageweg niet alleen plaats maken voor nieuwe, aanvaardbare bedrijvigheid, maar ook voor een tramstelplaats en 10 hectare aaneengesloten groene ruimte, nieuwe woningen en publieke voorzieningen zoals een school, kinderopvang, cultuur, sport en ontspanning. Een huzarenstukje, aangezien bijna alle eigendommen in private handen zijn en de stad zelf geen grondpositie had. Omdat de bodemverontreiniging over verschillende percelen heen liep, werd de bodemgesteldheid van het terrein al vroeg in de procesaanpak meegenomen. Dan ging het niet alleen om bodemsanering, maar ook om bodem als ‘kapitaal’ in al zijn facetten: waterinfiltratie, voedselproductie en energievoorziening.
Het uitgangspunt van het pilootproject was dat de bedrijven die actief wilden blijven op Lageweg, ook die kans zouden krijgen, zij het onder andere voorwaarden of met begeleiding. Ze moesten onder meer spaarzaam omspringen met ruimte, het potentieel aan werkkrachten uit de buurt aanwenden en voor een meer circulaire aanpak kiezen door bijvoorbeeld reststromen of restwarmte van nabijgelegen bedrijven te hergebruiken. Het pilootproject streefde naar een financiële meerwaarde voor iedereen, maar dan zo dat alle betrokkenen én de buurt er in verhouding beter van zouden worden. Door een doorverkoop van percelen te vermijden kan de gecreëerde meerwaarde in het gebied blijven.
Tijdelijke invulling
De buurt rond de Lageweg kampte met een duidelijk tekort aan publieke ruimte en er was ook te weinig ruimte voor jongeren, onderwijs en ontspanning. Dat tekort aan ruimte zou nog nijpender worden als de bedrijven hun activiteiten nog zouden uitbreiden of er nieuwe residentiële voorzieningen zouden bijkomen. Publieke functies, zoals een park, een plein, een school of sportterreinen hadden immers enkel kansen op realisatie op gronden van privé-eigenaars.
Geleidelijk aan kregen de plannen vorm. Stap voor stap werden vernieuwende ideeën geïntegreerd. Van bij aanvang was duidelijk dat de opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan en de omgevingsvergunning een lang proces zouden zijn. De fabrieksgebouwen van The Crown Packaging waren eigendom van projectontwikkelaar DC Belgium en stonden al sinds 2013 leeg. De 30.000 m² grote ruimte zou kunnen worden benut tijdens de periode van het herontwikkelingsproces. De wijkregisseur van het Kiel legde de brug tussen lokale organisaties, bewoners en het bestuur en bracht de noden en tekorten van de buurt in kaart. Dat was van onschatbare waarde om het tijdelijke programma te kunnen invullen.
Het tijdelijk gebruik van de gebouwen geeft nu al aan dat de latere herontwikkeling tot een bruisende plek kan leiden. Een groot deel van de activiteiten die nu al plaatsvinden in de Blikfabriek zouden er ook na de definitieve herontwikkeling een plek kunnen krijgen. Van het lelijke eendje in de buurt is de leegstaande fabriek geëvolueerd naar een ‘place to be’. Dat succes is mede te danken aan de wijkwerking van het Kiel, die erin is geslaagd om het sociaal kapitaal in de buurt te activeren. Nieuw stadspark Een groot gedeelte van het terrein ligt erg laag en is zeer watergevoelig. Dat deed het besef groeien dat een derde van het terrein niet bebouwbaar is. De wateranalyse maakte duidelijk dat een park op die plek de enige duurzame optie zou zijn. Van de 30 hectare waar Terug in Omloop zich over boog, krijgt al minstens 10 hectare een groene parkfunctie met waterbeheersingsmogelijkheden. Een ademende plek met groene speel-, sport- en ontspanningsruimte is niet alleen een troef voor de bewoners, ook werknemers in een bedrijf vinden dat aangename plekken om ’s middags met collega’s de boterhammen op te eten, even te gaan wandelen of te joggen. Een park draagt bij tot de mentale gezondheid van omwonenden en werknemers en geeft uitstraling aan de Lageweg. Bovendien maakt het park deel uit van de grootstedelijke groenstructuur, waardoor de ecologische waarde en de biodiversiteit verhogen. In 2021 gingen ‘de Blikvelden’ – een park van 2,4 hectare – feestelijk open. Natuurpunt beheert het achterin gelegen groengebied in opdracht van DCBelgium. De stad Antwerpen financierde een brug over de beek, een vlonderpad en enkele rustpunten. Het park zal systematisch groeien. Via andere leegstaande panden kan de toegang tot het groen vanuit de buurten errond nog verbeteren.
Jongeren uit de buurt dromen van sportvelden, een gezellig café en een job in de achtertuin, net zoals in de gloriedagen van de Lageweg, zo’n vijftig jaar geleden.
Collectief rekenmodel
Een innovatief aspect in het proces van de Lageweg was het collectieve rekenmodel, opgesteld door Rebel Group, waarbij ieders inbreng in verhouding werd meegenomen. Het was immers de uitdrukkelijke bedoeling om het financiële kapitaal in het projectgebied te houden. Zodra iedereen akkoord ging met de methodiek voor de bepaling van de grondwaarde in het rekenmodel, kon men er verschillende ruimtelijke plannen op projecteren. Het gezamenlijke rekenmodel zorgde ervoor dat alle betrokkenen open en eerlijk de financiële haalbaarheid konden bespreken. Het rekenmodel groeide uit tot een ‘vereveningssysteem’ dat de lusten en lasten evenredig verdeelt tussen de verschillende eigenaars naargelang van hun inbreng. Het is de bedoeling dat de professionele ontwikkelaars daar later hun grondenbank op kunnen enten, zodat ze de opbrengsten van hun ontwikkeling onderling kunnen verdelen.
Het rekenmodel vertrekt van drie parameters: grondoppervlakte (bebouwbaar, groen, infrastructuur), functiebestemming (maakeconomie, voorzieningen, woningen, park) en grondwaarden. Voor elke versie van het masterplan werd de verevening in beeld gebracht. Eigenaars van percelen waar meer onbebouwde ruimte voorzien wordt, krijgen een compensatie door de meerwaarde gerealiseerd op bebouwde terreinen. Een belangrijke voorwaarde van de stad was om na herontwikkeling eenzelfde hoeveelheid bedrijvigheid te behouden als ervoor. Hoe groter het park, hoe hoger de bebouwing errond moet zijn om dat financieel te kunnen compenseren. Ook de sanering was een belangrijk thema dat voor de nodige discussies zorgde. Het resultaat was dat bij de berekening van de grondwaarden is uitgegaan van propere grond. Elke eigenaar blijft dus verantwoordelijk voor zijn eigen bodemsanering.
Tussentijdse mijlpalen
Het uittekenen van een toekomstbeeld was niet de enige doelstelling van het proces. Als het soms wat moeilijker liep, kwam een ander thema op het voorplan (water, verontreiniging…). Op die momenten gaven tussentijdse mijlpalen, zoals de tijdelijke invulling van de Blikfabriek of de openstelling van een parkdeel, zuurstof aan het project op de langere termijn. In september 2020 werden de start- en procesnota voor het ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) Lageweg gelanceerd. In oktober 2021 keurde de Vlaamse regering de brownfieldconvenant ‘Hoboken Lageweg nr. 213’ goed. Dat schept een kader waarin de coalitie uit Terug in Omloop kan doorwerken met dezelfde dynamiek. Het Atelier stadsbouwmeester is momenteel bezig om het masterplan verder te verfijnen. Nieuwe inzichten opgedaan bij het opstellen van het RUP en een betere kennis van de omvang en de aanpak van de verontreiniging dragen bij tot de verfijning van het masterplan. Dankzij het opstellen van uitvoeringsconvenanten binnen het kader van een brownfieldconvenant kunnen ambities op het vlak van duurzaamheid en architectuur bewaakt worden. Op die manier blijft de kwaliteit van het te herontwikkelen gebied steeds de hoogste prioriteit voor alle partners. Terug in Omloop krijgt zo een verlengstuk met het oog op concrete uitvoering.
De Blikfabriek
De fabrieksgebouwen van The Crown Packaging kregen een tijdelijke invulling als De Blikfabriek. Dat gebeurde in samenwerking met ontwikkelaar DCBelgium en Yellow Submarine. De eerste veranderingen waren al snel zichtbaar. De vzw Garrincha begon er met indoorvoetbal en padel, vzw ietStof begon er textiel te re- en upcyclen en Rombachs Glass ontwerpt er producten uit afvalglas. Intussen is de Blikfabriek uitgegroeid tot een innovatief centrum voor jonge ondernemers, buurtinitiatieven, cultuur, sport en ontspanning. In de enorme loodsen is plaats vrijgemaakt voor tijdelijke socio-culturele activiteiten en ontmoetingsmogelijkheden voor een breed publiek. Ruim vijfendertig bedrijfjes en initiatieven brengen er een innovatief en circulair aanbod. De Maakfabriek neemt een groot deel van de ruimte in. Makers van allerlei slag delen er machines en atelierruimte. Zo kunnen ze voordelig werken in een groot atelier. Creatievelingen kunnen er groeien en ze stimuleren elkaar om aan de slag te gaan. Behalve de ateliers brengen ook een skatepark, een avonturenpark, een foyer, een exporuimte, een sociale hub en een buurtcafé leven in de wijk.
PPTiO3 Lageweg - Hoboken Stadsbestuur Antwerpen
De bedrijvenzone aan de Lageweg in Hoboken was ooit een levendige woonwijk waar een bloeiende industrie voor lokale werkgelegenheid zorgde. Wonen en werken, maar ook het sociale leven en de vrijetijdsbesteding waren nauw met elkaar verweven. Welvaart heette zoiets toen.
Download projectfiche (pdf)
Plaats
Lageweg, 2660 Antwerpen
Projectleider
Veva Roesems (stad Antwerpen)
Projectregisseur
Dieter Leyssen (51N4E)
Studiebureaus
51N4E, PTArchitecten, 1010 Architecture Urbanism, POLO Architects
Partners
Stad Antwerpen, Eigenaarscoalitie De Lageweg