Mechelen - De Potterij

Van verborgen stadskanker tot circulaire hotspot

De OVAM begon al in 2012 met de eerste fase van de sanering. De bodem werd tot op tien meter diep gereinigd. Maar de vervuiling heeft zich als een olievlek richting Dijle verspreid en dus is er ook een diepere sanering nodig die nog enkele jaren in beslag zal nemen. Terwijl er ondergronds een schoonmaakoperatie aan de gang was, nam de OVAM een architect in de arm om een toekomstscenario voor het gebouw uit te tekenen en daarop de saneringsdoelstellingen af te stemmen. In het voorstel om de site om te bouwen tot een luxueuze loft boven een praktijkwoning zag de OVAM weinig maatschappelijke meerwaarde. Ze ging op zoek naar een andere aanpak om de publieke middelen voor de saneringskosten, die ondertussen al tot twee miljoen euro waren opgelopen, ook voor de buurt en de stad te laten renderen. Net op dat moment kwam de oproep voor de pilootprojecten Terug in Omloop. De OVAM, de stad Mechelen, het Sociaal Huis en Thomas More Hogeschool dienden een ambitieus voorstel in om de oude wasserij om te vormen tot een laboratorium en kenniscentrum voor de circulaire economie, met plaats voor makers en de buurt. Een jarenlange samenwerking tussen vier partners was geboren.

De droom van een stadsbalkon

De OVAM en de stad Mechelen vonden elkaar in de ambitie om de Potterij als eeuwenoude werkplek in de stad ook in de toekomst een bedrijvige invulling te geven. Productie en maakeconomie staan vandaag sterk onder druk in een stedelijke omgeving en moeten vaak plaats ruimen voor residentiële ontwikkelingen. Dat het stadsbestuur de ambities van de OVAM bekrachtigde om op die plek een hub voor de circulaire economie te ontwikkelen, was dan ook een cruciale stap in het proces. Omdat het gebouw in slechte staat was, moest – naast de kosten voor de bodemsanering – ook nog flink in de buidel worden getast voor de renovatie. Maar zoals bij veel pilootprojecten opende de complexiteit net de deur voor onverhoopte mogelijkheden. De initiatiefnemers richtten hun blik naar opgaven in de buurt die ze als kansen konden meenemen.

Die kansen dienden zich aan in de onmiddellijke omgeving van de Potterij. Het woonzorgcentrum Hof van Egmont aan de Hendrik Speecqvest, de achterbuur van de Potterij, legde zijn verhuisplannen op tafel. De gebouwen worden afgebroken en Mechelen heeft de ambitie om er een nieuw stadsontwikkelingsproject te lanceren. Dat biedt kansen voor een bijkomende toegang van de vesten naar de binnenstad en vice versa: een doorsteek vanuit de Hanswijkstraat naar een nieuw publiek domein achter de Potterij, met een snelle verbinding naar het vernieuwde station van Mechelen.

Tegelijkertijd stonden ook de leegstaande bovenverdiepingen van een groot pand in de Graaf van Egmontstraat te koop, ook een achterbuur van de Potterij. De verkoop verliep moeizaam omdat de kledingwinkel op de benedenverdieping zijn toegang heeft in de Graaf van Egmontstraat, maar de bovenverdiepingen enkel toegankelijk zijn via een zijingang en een wirwar van gangen. Tot slot bleek ook H30, het jeugd- en cultuurcentrum in de naburige Hanswijkstraat, gebaat met een toegang vanuit een publieke achterzijde. H30 was ook vragende partij voor een koppeling met activiteiten die bij hun jeugd- en cultuurwerking aansluiten. De puzzelstukken begonnen mooi in elkaar te vallen. De droom van een ‘stadsbalkon’ was geboren: een nieuwe, verhoogde publieke ruimte die al die plekken toegankelijk maakt en met elkaar verbindt.

Impact Factory

Uit de samenwerking tussen al die partners is ondertussen al een eerste fase van de ‘Impact Factory’ ontstaan. Dat wordt over enkele jaren een uit de kluiten gewassen stadslabo met werk-, productie- en ontmoetingsruimtes voor innovatieve ondernemers en organisaties. De Potterij zelf is goed voor circa 800 m² aan flexibele ruimte en zal een levendige en dynamische plek worden. Op de benedenverdieping komt een publiek programma waar deelinitiatieven, zoals de al bestaande ‘Klusbib’, een plaats kunnen krijgen. Een publieke passage maakt de verbinding met het stadsbalkon. Op de eerste verdieping leent de Potterij zich perfect voor een horecafunctie, die achteraan ook kan aansluiten op het stadsbalkon en het kantoorgebouw, waar de incubator voor circulaire economie zijn plek zal krijgen. Op die manier wordt de schaal van het stadslabo vergroot met 4.000 m², wat een grote diversiteit aan ruimtes en programma’s mogelijk maakt. Een onthaal, ontmoetingsplekken, ateliers en kantoren zullen er ter beschikking komen, samen met publieksgerichte functies. Daar kunnen zowel ’s avonds als overdag workshops en evenementen plaatsvinden. De daken van de gebouwen zijn inzetbaar voor stadslandbouw.

Voorbeeldig rollenspel

Terug in Omloop leverde de broodnodige brandstof om de sluimerende ideeën rond de Potterij echt tot ontwikkeling te laten komen. De aanstelling van een externe projectregisseur – in dit geval BUUR i.s.m. Miss Miyagi – creëerde tijd en ruimte om initiatiefnemers en partners, geïnteresseerden en investeerders mee rond een toekomstscenario te scharen. Ze konden er zelf aan meeschrijven en er invulling aan geven. Die overheidsondersteuning in de vorm van subsidies bleek cruciaal om in een breed partnerschap een maatschappelijke meerwaarde op de site te creëren en om alle kansen en potenties grondig uit te spitten.

Het verhaal van de wortel en de stok kreeg hier een concrete invulling. Indien de eigenaar van het leegstaande kantoorgebouw naast De Potterij de ruimte zou aanbieden voor een relevante tijdelijke invulling, zou hij vrijgesteld worden van leegstandsheffing. De stad Mechelen springt al langer slim om met leegstaande handelspanden. Zo legt de vzw Mest de link tussen leegstand en kansen voor jonge Mechelse ondernemers. Leegstandsheffingen, die zeer hoog kunnen oplopen voor handelspanden, worden vermeden op plekken waar jonge ondernemers de kans krijgen om te starten. Zulke stimuli kunnen op korte termijn een gunstige dynamiek losmaken. Op langere termijn kunnen ze nieuwe ideeën ingang doen vinden, bijvoorbeeld rond circulariteit.

Een complex pilootproject, zoals Terug in Omloop, brengt alle betrokkenen ver buiten hun comfortzone en vraagt om nieuwe rollen. Ontwerpers worden verhalenvertellers, conculega’s worden partners en investeerders worden bezielers. De rol van de projectregisseurs kan in het verhaal van de Potterij nauwelijks overschat worden. Ze zochten naar samenwerking met verschillende partners, waardoor het project op een hoger niveau kon worden getild. Het openen van het projectgebied naar de naburige gebouwen schiep kansen die de Potterij alleen nooit had kunnen waarmaken. Door na te denken over collectief gebruik en waar best welke functie een plek kan krijgen, is er een heldere blauwdruk gegroeid van wat in de toekomst mogelijk is.

Voorbeeld voor Vlaanderen

Ook nieuwe vormen van eigenaarschap en nieuwe businessmodellen krijgen vorm in de Potterij. De betrokken partners voelden bij de oprichting van de Impact Factory een grote nood aan een flexibele publiek-private samenwerking. Die werd bekrachtigd in januari 2022. De OVAM gaf de Potterij in concessie aan de stad Mechelen om samen hun ambitieuze doelstellingen rond duurzaamheid en circulaire economie te realiseren. Het kantoorgebouw werd aangekocht door het Stadsmakersfonds, een coöperatie die investeert in bijzondere herbestemmingsprojecten met een positieve maatschappelijke impact voor stad, wijk, bewoners en gebruikers. Het Stadsmakersfonds maakt het voor (kleine) investeerders mogelijk om bij te dragen aan de ontwikkeling van duurzame, sociale steden en dynamische buurten. Het is de ambitie om Mechelaars en anderen de kans te bieden om, als coöperant van het fonds, mee te investeren in het duurzame project van de Impact Factory.

De samenwerking tussen de stad, de OVAM, Vlaanderen Circulair en het Stadsmakersfonds heeft de site op de kaart gezet als een voorbeeldproject voor heel Vlaanderen. Gesterkt door tal van ondernemers en organisaties hebben zij een verhaal geschreven dat investeerders en gebruikers met het juiste DNA moet aantrekken. En de ambities reiken verder, want de Potterij kan ook internationaal een grensverleggend niveau halen. Die hoge ambities hielden de partners vast vanaf het begin: lokale actie verbinden met innovatief denken op internationaal niveau.

Hub voor de circulaire economie

De OVAM en de stad Mechelen wilden op de site van de Potterij een werk- en productieplek in de stad behouden en trokken van bij het begin resoluut de kaart van de circulaire economie. De eerste stappen in die richting zijn al gezet, onder meer door de tijdelijke invulling van de leegstaande panden. De Klusbib is een uitleendienst waar je een boormachine, een slijpschijf, een bosmaaier of ander werkmateriaal kan ontlenen dat je maar sporadisch nodig hebt. Ook het creatieve makerslaboratorium Ko.Lab vindt onderdak in de Potterij en beheert er een collectieve werkruimte waar mensen met gemeenschappelijke interesses in wetenschap, technologie en ambacht elkaar kunnen ontmoeten, inspireren en creatieve producten ontwikkelen. Tijdens de coronacrisis rolde Deelbaar Mechelen, de organisatie achter de Klusbib, een project uit om gerecupereerde laptops met de bijbehorende ondersteuning aan te bieden aan jongeren die daar thuis geen toegang toe hadden. Ook Switchrs stapte onmiddellijk mee in het verhaal en heeft zich als eerste gevestigd in het kantoorgebouw. Het bedrijf begeleidt andere bedrijven of organisaties bij de transitie naar circulair ondernemen. Het zijn concepten die perfect passen in een hub voor de circulaire economie en die verder worden uitgewerkt in de definitieve plannen voor de Potterij/Impact Factory

Modulair en circulair bouwen

Labo Leegstand, een initiatief ondersteund door Vlaanderen Circulair, kreeg in de Potterij experimenteerruimte om expertise te ontwikkelen rond modulair en circulair bouwen. De modulaire aanpak moet exemplarisch worden voor andere bouwprojecten met circulariteitsambities. Een leegstaand pand tijdelijk hergebruiken is al een vorm van circulariteit en biedt tal van ecologische, economische, financiële en maatschappelijke meerwaarden. Bij tijdelijk gebruik van een ruimte grijpt men echter vaak terug naar snelle en goedkope ‘wegwerp’-bouwsystemen. Toch is de markt van circulaire bouwmaterialen al voldoende matuur om ook te worden ingezet voor tijdelijk gebruik. Plekken van tijdelijk gebruik zijn een ideale leerschool voor de verdere ontwikkeling van circulaire en demonteerbare bouwsystemen. Labo Leegstand onderzocht welke ingrepen nodig zijn voor een tijdelijk en flexibel gebruik van de leegstaande panden en ging op zoek naar geschikte modulaire bouwsystemen. Zodra de uiteindelijke verbouwing van de Potterij van start gaat, gaan de onderdelen van het bouwsysteem terug naar de producenten die meewerkten aan het project. Of ze zullen naar een andere plek verhuizen. Het experiment toont aan dat er heel wat innovatie mogelijk is op het vlak van de levenscyclus van een gebouw, verantwoord materiaalgebruik en hergebruik van infrastructuur. 

In de maak: bruisend circulair laboratorium

Wie van de Vijfhoek in het hart van Mechelen naar de Hanswijkstraat wandelt, loopt er al te snel aan voorbij: de Potterijstraat, een smal steegje dat uitmondt op een onopvallend pand. Niets doet vermoeden dat achter de metalen toegangspoort straks een bruisend circulair laboratorium verrijst.

Maar zo ver is het nog niet. Eerst moet duidelijk worden wie mee op de kar springt om de Potterij nieuw leven in te blazen, wie geld investeert en welke samenwerkingen mogelijk zijn. En bovenal: de bodem moet verder gesaneerd worden.

Daarvoor moeten we terug naar 1996. Tot dat jaar huisde op dit adres een ververij, droogkuis en wasserij. Maar zelf werd de site daar niet bepaald proper van. Integendeel, de bodem en het grondwater bleven zwaar verontreinigd achter. Dat schrikte geïnteresseerde kopers af. An Eijkelenburg van de OVAM: “Het perceel is ongeveer 250.000 euro waard, een pak minder dan de saneringskosten die geschat worden op 2 miljoen euro.”

Gigantisch potentieel

Om het vervallen en leegstaande pand uit het slop te trekken kocht de OVAM de Potterij in 2015 voor één symbolische euro aan. Het pand is bijzonder goed gelegen, vlakbij de winkelstraten en het station van Mechelen. Het potentieel om er een levendige, inspirerende plek van te maken is enorm.

Al in 2012 startte de OVAM met een ingrijpende sanering. Die verloopt in twee fasen: eerst werd de verontreiniging tot 10 meter aangepakt. Binnenkort zijn de diepere lagen aan de beurt. Maar die sanering zal wellicht nog enkele jaren in beslag zal nemen.

Meer dan een loft

Daarop heeft de OVAM niet gewacht om zich over de toekomst van het pand te buigen. “Om te beginnen namen we een architectenbureau onder de arm. Onze vraag: wat kunnen we doen met dit terrein?”, vertelt An Eijkelenburg. “Het bureau maakte plannen om er een luxueuze loft van te maken en op de benedenverdieping bijvoorbeeld een dokterskabinet onder te brengen. Maar met dat voorstel bleven we op onze honger zitten: omdat er zo veel publieke middelen gepompt zijn in de sanering, willen we dat de Potterij in de toekomst een maatschappelijke rol speelt.”

De OVAM ging op zoek naar een nieuwe bestemming. “Net in die periode lanceerde de Vlaamse Bouwmeester de oproep Terug in Omloop. We hebben toen een projectvoorstel ingediend om de Potterij ‘terug in omloop’ te brengen. Daarin beschreven we onze ambitie om er een plek van te maken waar de circulaire economie tastbaar wordt. De stad Mechelen, het Sociaal Huis en de hogeschool Thomas More schaarden zich van in het begin achter onze plannen. Ook vanuit Vlaanderen Circulair wordt het verhaal mee opgepikt.”

Wat heeft de buurt nodig?

Eind 2016 kreeg het project groen licht en gingen projectregisseurs Buur en Miss Miyagi aan de slag om het proces in goede banen te leiden. Stéphanie De Deken van Buur: “Om te beginnen hebben we ons oor te luisteren gelegd bij betrokkenen in de wijk en bij mogelijke partners. Zo kregen we voeling met wat er leeft en wat de omgeving nodig heeft.”

Daarop tekende Buur verschillende scenario’s uit. Steeds meer partners wilde mee aan boord gaan, waardoor het project steeds grote vormen aan begon te nemen, verspreid over 3 gebouwen. Een nieuwe naam – voorlopig de Impact Factory – was aan de orde. Een ding is zeker: de ambities voor de Impact Factory – en de Potterij als deel daarvan - zijn groot. Het geheel moet een plek worden waar creatieve ondernemers hun ideeën rond circulaire economie uittesten, waar nieuwe dingen tot leven komen en ruimte is voor innovatie. Waar kleinschalige productie opnieuw een plek krijgt in de stad.

Circulair en experimenteel bouwen

De OVAM en de stad Mechelen zien in de Impact Factory ook een ontmoetingsplek, via tentoonstellingen, workshops en seminaries. An Eijkelenburg: “We willen de activiteiten van de OVAM en het beleid van Vlaanderen rond circulaire economie hier tastbaar maken en een gezicht geven. Enerzijds door de functies die het gebouw krijgt, anderzijds door de circulaire manier van bouwen. Tijdens de bouw krijgen architecten en aannemers de ruimte om te experimenteren. Bijvoorbeeld: met vallen en opstaan gaan ze op zoek naar nieuwe, circulaire vloerbedekking of binnenwanden.”

Aan de achterzijde grenst het project aan een woonzorgcentrum van het Sociaal Huis. Het woonzorgcentrum gaat verhuizen, waardoor deze site vrijkomt voor herontwikkeling. Die herontwikkeling kan ook heel wat mogelijkheden openen voor de Impact Factory: zo zou er een nieuwe publiek ruimte komen.

Tijdelijke thuis

In 2017 namen de eerste circulaire, tijdelijke bewoners hun intrek in de Potterij: Klusbib, Ko-Lab en de Notenboom. Begin 2020 startte de tijdelijke ingebruikname van een leegstaand kantoorgebouw op. De tijdelijke gebruikers brengen alvast een gezonde bedrijvigheid in de panden en geven een glimp van wat hier in de toekomst nog allemaal zal groeien.