Hoboken - Lage weg

Nieuwe mix van wonen en werken

Maar als bedrijven zich niet voortdurend aanpassen aan de veranderende wereld, valt de bedrijvigheid stil of trekt ze weg. Dan gaat ook de welvaart zienderogen achteruit. Op de Lageweg overheersen vandaag leegstand en verloedering en de werkloosheidscijfers pieken. Zoals de naam al doet vermoeden loopt het gebied geregeld onder water. Bovendien heeft de zone te kampen met ernstige bodemverontreiniging. Het weinige groen zat verscholen achter de overgebleven woningen en bedrijven. Jongeren uit de buurt dromen van sportvelden, een gezellig café en een job in de achtertuin, net zoals in de gloriedagen van de Lageweg, zo’n vijftig jaar geleden. 

Coalitie van grondeigenaars

Lang voor de pilootprojecten Terug in Omloop in het vizier kwamen, stond het gebied van de Lageweg al op de radar van de stad Antwerpen. Het programma ‘Labo XX’ onderzocht de verdichtingskansen van de twintigste-eeuwse gordel en probeerde de resterende open ruimte te vrijwaren. Bij ‘Labo XX Werk’ lag de focus op ruimte voor economie en werkgelegenheid. De stad wou de grootschalige leegstand bij de bedrijven op de Lageweg aangrijpen om er een gemengd programma van wonen en werken te realiseren. Terug in Omloop bood de kans om te laten zien hoe vervuilde terreinen, die vaak moeilijk te herontwikkelen zijn – en daarom vaak een volledig residentiële functie krijgen – toch hun economische functie kunnen behouden.

Het was een grote uitdaging om het complexe gebied perceelsgrensoverschrijdend te ontwikkelen. Dat vroeg om een andere aanpak dan de traditionele ontwikkeling, waar vaak één grote eigenaar het initiatief trekt. In plaats van de eigenaars in opbod tegen elkaar te laten werken, nodigde de stad Antwerpen, samen met de ontwerpers van 51N4E en de consultants van Connect & Transform, de eigenaars uit om rond de tafel te gaan zitten. Zo ontstond een coalitie van grondeigenaars. Uit die samenwerking groeide een ambitieus masterplan. Voor thema’s als verontreiniging, leegstand, mobiliteit, waterbeheersing, sociaal kapitaal of erfgoed zochten ze samen naar oplossingen onder aansturing van projectregisseur Dieter Leyssen en projectleider Veva Roesems, het Team Vlaams Bouwmeester en de OVAM.

In het kader van Terug in Omloop werden PTArchitecten en 1010 Architecture Urbanism aangesteld om de gemeenschappelijke visie in een masterplan te vertalen. Tegelijk hadden enkele private eigenaars POLO als ontwerpers in de arm genomen. Na verloop van tijd ontstond een gezamenlijk ontwerpteam waar op een expertniveau kon worden gepraat over de verschillende belangen in het project.

De aanpak met een sterke coalitie van eigenaars zorgde ervoor dat iedereen er beter van zou worden, maar dan moesten ook de lusten en de lasten eerlijk worden verdeeld. Het gemeenschappelijke rekenmodel maakte de eigenaars duidelijk welke de voordelen waren van perceelsgrensoverschrijdend werken. Het vooruitzicht van de juridische verankering van de plannen in een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) was voor de private eigenaars een belangrijk engagement van de stad. Zes grote grondeigenaars – goed voor een gebied van 30 hectare – tekenden een samenwerkingsovereenkomst.

Financiële meerwaarde voor iedereen

Stad, grondeigenaars en bedrijven gingen op zoek naar frisse en vernieuwende ideeën. Ze wilden op de Lageweg niet alleen plaats maken voor nieuwe, aanvaardbare bedrijvigheid, maar ook voor een tramstelplaats en 10 hectare aaneengesloten groene ruimte, nieuwe woningen en publieke voorzieningen zoals een school, kinderopvang, cultuur, sport en ontspanning. Een huzarenstukje, aangezien bijna alle eigendommen in private handen zijn en de stad zelf geen grondpositie had. Omdat de bodemverontreiniging over verschillende percelen heen liep, werd de bodemgesteldheid van het terrein al vroeg in de procesaanpak meegenomen. Dan ging het niet alleen om bodemsanering, maar ook om bodem als ‘kapitaal’ in al zijn facetten: waterinfiltratie, voedselproductie en energievoorziening.

Het uitgangspunt van het pilootproject was dat de bedrijven die actief wilden blijven op Lageweg, ook die kans zouden krijgen, zij het onder andere voorwaarden of met begeleiding. Ze moesten onder meer spaarzaam omspringen met ruimte, het potentieel aan werkkrachten uit de buurt aanwenden en voor een meer circulaire aanpak kiezen door bijvoorbeeld reststromen of restwarmte van nabijgelegen bedrijven te hergebruiken. Het pilootproject streefde naar een financiële meerwaarde voor iedereen, maar dan zo dat alle betrokkenen én de buurt er in verhouding beter van zouden worden. Door een doorverkoop van percelen te vermijden kan de gecreëerde meerwaarde in het gebied blijven.

Tijdelijke invulling

De buurt rond de Lageweg kampte met een duidelijk tekort aan publieke ruimte en er was ook te weinig ruimte voor jongeren, onderwijs en ontspanning. Dat tekort aan ruimte zou nog nijpender worden als de bedrijven hun activiteiten nog zouden uitbreiden of er nieuwe residentiële voorzieningen zouden bijkomen. Publieke functies, zoals een park, een plein, een school of sportterreinen hadden immers enkel kansen op realisatie op gronden van privé-eigenaars.

Geleidelijk aan kregen de plannen vorm. Stap voor stap werden vernieuwende ideeën geïntegreerd. Van bij aanvang was duidelijk dat de opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan en de omgevingsvergunning een lang proces zouden zijn. De fabrieksgebouwen van The Crown Packaging waren eigendom van projectontwikkelaar DC Belgium en stonden al sinds 2013 leeg. De 30.000 m² grote ruimte zou kunnen worden benut tijdens de periode van het herontwikkelingsproces. De wijkregisseur van het Kiel legde de brug tussen lokale organisaties, bewoners en het bestuur en bracht de noden en tekorten van de buurt in kaart. Dat was van onschatbare waarde om het tijdelijke programma te kunnen invullen.

Het tijdelijk gebruik van de gebouwen geeft nu al aan dat de latere herontwikkeling tot een bruisende plek kan leiden. Een groot deel van de activiteiten die nu al plaatsvinden in de Blikfabriek zouden er ook na de definitieve herontwikkeling een plek kunnen krijgen. Van het lelijke eendje in de buurt is de leegstaande fabriek geëvolueerd naar een ‘place to be’. Dat succes is mede te danken aan de wijkwerking van het Kiel, die erin is geslaagd om het sociaal kapitaal in de buurt te activeren. Nieuw stadspark Een groot gedeelte van het terrein ligt erg laag en is zeer watergevoelig. Dat deed het besef groeien dat een derde van het terrein niet bebouwbaar is. De wateranalyse maakte duidelijk dat een park op die plek de enige duurzame optie zou zijn. Van de 30 hectare waar Terug in Omloop zich over boog, krijgt al minstens 10 hectare een groene parkfunctie met waterbeheersingsmogelijkheden. Een ademende plek met groene speel-, sport- en ontspanningsruimte is niet alleen een troef voor de bewoners, ook werknemers in een bedrijf vinden dat aangename plekken om ’s middags met collega’s de boterhammen op te eten, even te gaan wandelen of te joggen. Een park draagt bij tot de mentale gezondheid van omwonenden en werknemers en geeft uitstraling aan de Lageweg. Bovendien maakt het park deel uit van de grootstedelijke groenstructuur, waardoor de ecologische waarde en de biodiversiteit verhogen. In 2021 gingen ‘de Blikvelden’ – een park van 2,4 hectare – feestelijk open. Natuurpunt beheert het achterin gelegen groengebied in opdracht van DCBelgium. De stad Antwerpen financierde een brug over de beek, een vlonderpad en enkele rustpunten. Het park zal systematisch groeien. Via andere leegstaande panden kan de toegang tot het groen vanuit de buurten errond nog verbeteren. 

Collectief rekenmodel

Een innovatief aspect in het proces van de Lageweg was het collectieve rekenmodel, opgesteld door Rebel Group, waarbij ieders inbreng in verhouding werd meegenomen. Het was immers de uitdrukkelijke bedoeling om het financiële kapitaal in het projectgebied te houden. Zodra iedereen akkoord ging met de methodiek voor de bepaling van de grondwaarde in het rekenmodel, kon men er verschillende ruimtelijke plannen op projecteren. Het gezamenlijke rekenmodel zorgde ervoor dat alle betrokkenen open en eerlijk de financiële haalbaarheid konden bespreken. Het rekenmodel groeide uit tot een ‘vereveningssysteem’ dat de lusten en lasten evenredig verdeelt tussen de verschillende eigenaars naargelang van hun inbreng. Het is de bedoeling dat de professionele ontwikkelaars daar later hun grondenbank op kunnen enten, zodat ze de opbrengsten van hun ontwikkeling onderling kunnen verdelen.
 

Het rekenmodel vertrekt van drie parameters: grondoppervlakte (bebouwbaar, groen, infrastructuur), functiebestemming (maakeconomie, voorzieningen, woningen, park) en grondwaarden. Voor elke versie van het masterplan werd de verevening in beeld gebracht. Eigenaars van percelen waar meer onbebouwde ruimte voorzien wordt, krijgen een compensatie door de meerwaarde gerealiseerd op bebouwde terreinen. Een belangrijke voorwaarde van de stad was om na herontwikkeling eenzelfde hoeveelheid bedrijvigheid te behouden als ervoor. Hoe groter het park, hoe hoger de bebouwing errond moet zijn om dat financieel te kunnen compenseren. Ook de sanering was een belangrijk thema dat voor de nodige discussies zorgde. Het resultaat was dat bij de berekening van de grondwaarden is uitgegaan van propere grond. Elke eigenaar blijft dus verantwoordelijk voor zijn eigen bodemsanering.
 

Tussentijdse mijlpalen

Het uittekenen van een toekomstbeeld was niet de enige doelstelling van het proces. Als het soms wat moeilijker liep, kwam een ander thema op het voorplan (water, verontreiniging…). Op die momenten gaven tussentijdse mijlpalen, zoals de tijdelijke invulling van de Blikfabriek of de openstelling van een parkdeel, zuurstof aan het project op de langere termijn. In september 2020 werden de start- en procesnota voor het ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) Lageweg gelanceerd. In oktober 2021 keurde de Vlaamse regering de brownfieldconvenant ‘Hoboken Lageweg nr. 213’ goed. Dat schept een kader waarin de coalitie uit Terug in Omloop kan doorwerken met dezelfde dynamiek. Het Atelier stadsbouwmeester is momenteel bezig om het masterplan verder te verfijnen. Nieuwe inzichten opgedaan bij het opstellen van het RUP en een betere kennis van de omvang en de aanpak van de verontreiniging dragen bij tot de verfijning van het masterplan. Dankzij het opstellen van uitvoeringsconvenanten binnen het kader van een brownfieldconvenant kunnen ambities op het vlak van duurzaamheid en architectuur bewaakt worden. Op die manier blijft de kwaliteit van het te herontwikkelen gebied steeds de hoogste prioriteit voor alle partners. Terug in Omloop krijgt zo een verlengstuk met het oog op concrete uitvoering.

De Blikfabriek

De fabrieksgebouwen van The Crown Packaging kregen een tijdelijke invulling als De Blikfabriek. Dat gebeurde in samenwerking met ontwikkelaar DCBelgium en Yellow Submarine. De eerste veranderingen waren al snel zichtbaar. De vzw Garrincha begon er met indoorvoetbal en padel, vzw ietStof begon er textiel te re- en upcyclen en Rombachs Glass ontwerpt er producten uit afvalglas. Intussen is de Blikfabriek uitgegroeid tot een innovatief centrum voor jonge ondernemers, buurtinitiatieven, cultuur, sport en ontspanning. In de enorme loodsen is plaats vrijgemaakt voor tijdelijke socio-culturele activiteiten en ontmoetingsmogelijkheden voor een breed publiek. Ruim vijfendertig bedrijfjes en initiatieven brengen er een innovatief en circulair aanbod. De Maakfabriek neemt een groot deel van de ruimte in. Makers van allerlei slag delen er machines en atelierruimte. Zo kunnen ze voordelig werken in een groot atelier. Creatievelingen kunnen er groeien en ze stimuleren elkaar om aan de slag te gaan. Behalve de ateliers brengen ook een skatepark, een avonturenpark, een foyer, een exporuimte, een sociale hub en een buurtcafé leven in de wijk.

De zone Lageweg is al jaren het lelijke eendje van Hoboken. Industriële fabriek blijft leeg staan en de werkloosheidscijfers pieken. Maar er is hoop: door bestaande en nieuwe bedrijven, huizen en scholen beter aan elkaar te koppelen, kan de buurt opnieuw een bloeiende wijk worden. 

Vijftig jaar geleden was de Lageweg een levendige werk- en woonwijk. De hobokenaars werkten er in de fabrieken, ondernemers deden goede zaken en buurtbewoners konden er na hun werk een pintje gaan drinken. Maar sinds 2000 raakt de buurt verloederd. Huizen en bedrijven staan er tussen lege fabrieksgebouwen vol graffiti. “Die leegstaande gebouwen en terreinen willen we gebruiken om opnieuw een levendige wijk te creëren”, vertellen projectregisseurs Dieter Leyssen en Veva Roesems. “Er komt niet alleen ruimte voor bedrijven, maar ook voor woningen, een park, onderwijs en ontspanning.”

Werken en wonen

Een groot stuk van de Lageweg (ongeveer 30 hectare) wordt straks opnieuw een stadsdeel waar nieuwe (maak)bedrijven terecht kunnen. Er komt een grootstedelijk parkwaardoor de buurten opnieuw met elkaar verbonden worden. Het wordt een park met verschillende sferen zowel voor de mens als de natuur. Rondom het park zijn er de bestaande en nieuwe woningen en publieke voorzieningen zoals scholen, cultuurruimtes, ruimte voor jongeren, voor kinderen en sport

“Het lijkt misschien raar dat we huizen en bedrijven in dezelfde wijk willen onderbrengen. Maar de buurtbewoners zien het wel zitten”, meent Veva Roesems. “De combinatie zit in het DNA van de buurt. Veel oudere mensen herinneren zich nog de jaren dat ze hier vlakbij een job hadden. Men raakt makkelijk op het werk en ’er is ruimte voor ontmoeting en spel. Daar hebben de jongeren ook wel oren naar. Met de blikfabriek is er een aanbod aan sport, muziek, maak ateliers Dit brengt een buurt net tot leven.”

In overleg

De stad gaat de nieuwe wijk niet zelf ontwerpen, maar stapt mee in een innovatief en proces met de eigenaars, de buurtbewoners en het district Hoboken. Er wordt in coalitie gewerkt. Tijdens infomomenten wordt de buurt betrokken. Op de eerste bijeenkomst in de plaatselijke school waren al heel wat mensen aanwezig.

“De samenwerking is belangrijk, want de stad Antwerpen heeft zelf weinig grond in het gebied. Er is vandaag een tekort aan publieke ruimte, maar ook aan ruimte voor jeugd, onderwijs en spel. Als de ontwikkelaars nieuwe werk en woonplekken bouwen stijgen de tekorten. Deze voorzieningen zoals parken of sportterreinen moet op gronden van de privé-eigenaars. Om de lusten en de lasten eerlijk te verdelen, werken we over de grenzen van percelen heen. Iedereen moet er beter van worden”, zegt Dieter Leyssen. “Zes grote grondeigenaars hebben een samenwerkingsovereenkomst getekend. We onderzoeken nu hoe ze best kunnen samenwerken, bijvoorbeeld via een grondenbank.”

Noden van de buurt

Op basis van de verschillende meningen tekent het ontwerpbureau PTArchitecten samen met 1010 en POLO een plan uit. Daarvoor blijven ze niet aan hun bureau zitten: ze gaan eerst op stap om te bekijken hoe de buurt er vandaag uitziet. Huizen en bedrijven waar al mensen wonen en werken, mogen hun plaats behouden. Voor leegstaande gebouwen en terreinen wordt een nieuwe bestemming gezocht. In tussentijd kan die locatie al gebruikt worden, want leegstand is negatief voor de buurt. “Als we wachten tot het hele plan klaar is, kunnen we pas binnen tien jaar beginnen aanpassen. Daarom gaan we in kleine stapjes werken, zodat we sneller resultaat zien”, legt Dieter Leyssen uit. “Om te beginnen willen we mensen tonen dat er achter de huizen en bedrijven heel wat groen verstopt ligt. Dat kan de buurt echt wel gebruiken. Een groene verbinding door het terrein behoort zeker tot de mogelijkheden.”

In leegstaande gebouwen heeft een projectpartner enkele ideeën opgesteld met de buurtmanagers gerealiseerd. De hangars zijn buurtcafé, avonturenmark, skatehal, muziekcentrum, indoor voetbal, maakatelier, … is . Dieter Leyssen: “Sinds kort vind je in de buurt de vzw IetStof: daar kunnen jongeren ideeën uitwerken om oude kleren een nieuwe bestemming te geven. Garrincha opende verschillende indoor voetbalterreinen waardoor de nood aan sportterrein reeds werd opgelost.” Vervuilende industrie komt er niet meer in: de partners zoeken echt naar leuke activiteiten en fijne, milieuvriendelijke en innovatieve bedrijven.

Allemaal samen

Al die vernieuwingsplannen kunnen de buurtbewoners misschien wat bang maken. Maar dat is nergens voor nodig, zegt Veva Roesems geruststellend. “Het is zeker niet de bedoeling om de zone tien jaar af te sluiten en dan een gloednieuwe wijk af te leveren. De Lageweg ziet er vandaag wat rommelig uit, maar de buurt biedt veel mogelijkheden. de verandering wordt maximaal ingezet vertrekkend vanuit het bestaande, want dat is waardevol. Er komt ruimte voor nieuwe bedrijven, er komt een variatie aan woningen. Er wonen vandaag al veel jongeren die graag willen doorstromen naar de arbeidsmarkt. Kunnen voetballen, spelen en ontdekken is voor kinderen in hun wijk broodnodig …”

Bedrijven en wonen kan gemengd worden.

“Als we naar het buitenland kijken, zien we dat het kan. In het Zwitserse Basel wonen veel mensen bijvoorbeeld in een appartement boven een tramstelplaats, het project Kalkbreite is een mooi voorbeeld van hoe de aansluiting met de wijk gerealiseerd kan worden. Of in Oslo rijdt men met een volgeladen fiets met boodschappen tot in de living , makkelijk, toch? De combinatie van wonen boven een werkplaats is daar heel normaal. Zoiets willen we hier ook bereiken. Het is natuurlijk een leertraject: we zullen moeten uitproberen wat werkt en wat niet. Maar als we met de hele buurt samenwerken, komen we zeker tot een mooi resultaat.”