Oostende - Oostende – “Met zicht” appartementen

STEDENBOUWKUNDIG CONCEPT

bescheiden en toch ambitieus
Het woonproject ‘Met Zicht’ zal worden gerealiseerd in de rustige Vuurtorenwijk, een wijk die reeds jaren op de kaart van de stad Oostende staat en die goed is ingeleefd door z’n bewoners. ‘Met Zicht’ is een unieke kans om in deze Vuurtorenwijk een nieuwe dynamiek te brengen. Een dynamiek die aanvullend is op de reeds bestaande omgeving en die samen met het geplande park de hele buurt kan activeren. ‘Met Zicht’ wordt ontwikkeld in 2 fases en op 2 voor deze wijk karakteristieke locaties: een locatie aan de rand van de Spuikom en een locatie eerder gericht op de open pleinen in het hart van de wijk. Het nieuwe woonproject zal niet alleen een aantrekkelijke plek worden voor huidige bewoners om naar toe te verhuizen maar zal tevens een motor worden voor de stapsgewijze verbetering van de hele Vuurtorenwijk. ‘Met Zicht’ zal tergelijkertijd stedenbouwkundig subtiel inpassen en toch sociaal ambitieus zijn.

CONCEPT BOUWBLOK

bescheiden en toch ambitieus
Het nieuwe woonproject zal trachten een belangrijk aspect toe te voegen aan het rustige suburbane leven van de Vuurtorenwijk. Rekening houdend met alle parameters van de sociale woningbouw (ook zijn beperkingen qua budget en oppervlakte) wil ‘Met Zicht’ het concept van een gebruiksvriendelijke en actieve semi-publieke ruimte introduceren. Een semi-publieke ruimte die de overgang maakt tussen de intimiteit van de eigen bescheiden woonunit en het openbare aspect van de omgeving. Een semi-publieke ruimte die eveneens ‘nieuw leven’ zal brengen voor de hele buurt. De toegangspasserelles voor de woningen worden geconcipïeerd volgens het vernieuwende ‘bigger&cheaper’ concept. Door de passerelles iets breder te voorzien dan gebruikelijk worden deze (mogelijke) uitbreidingen van de woonunits. Uitbreidingen die tevens een veelheid aan nieuwe activiteiten en ontmoetingen in de petto hebben. De bescheiden opzet van woonproject ‘Met Zicht’ verbergt zijn ambitieuze doel: het leven van zijn bewoners in dit woonproject en in de directe omgeving te verrijken en aangenamer te maken.

CONCEPT APPARTEMENT

bescheiden en toch ambitieus
De woonunits die we voorstellen zijn bijzonder eenvoudig, ze zijn een canvas voor hun toekomstig gebruik. De planopbouw volgt enerzijds de regels van de sociale woningbouw, de materialisering anderzijds is sober en degelijk. Niettegenstaande hun bescheidenheid zijn alle woonunits bijzonder flexibel naar invulling met uitlopende scenario’s. Men moet zich het leven van de (vooral 50+) bewoners trachten in te beelden: kinderen en kleinkinderen die langskomen en eventueel blijven slapen, verjaardagsfeestjes, schaakpartijen, breiklassen, koffiekransjes... Dit alles gebeurt, soms zelfs gelijktijdig, binnen de contouren van dit woonproject ‘Met Zicht’. De eenvoud en bescheidenheid van de woontypologiën zijn misleidend. Hun doel is extreem ambitieus, namelijk een maximale flexibiliteit bereiken voor een zo divers mogelijke invulling van het dagelijks leven.

SEMI-PUBLIEK CONCEPT

bescheiden en toch ambitieus
De semi-publieke ontmoetingsruimtes van het woonproject ‘Met Zicht’ zijn de brede toegangspasserelles naar de woonunits. Ze laten toe dat het leven vanuit de bescheiden woonunits kan ‘overlopen’ naar buiten. Elke woonunit krijgt op de passerel een extra ruimte die ofwel uitkijkt naar het parkje (fase 1) of naar de straat/plein (fase 2) in het hart van de Vuurtorenwijk. De passerelles vormen de visuele en programmatische verbinding tussen de enerzijds de woonunits en anderzijds de ruimere omgeving van de buurt. Op de passerelles kunnen bewoners een kopje koffie drinken terwijl hun kleinkinderen spelen in het parkje, ze kunnen er kaarten met de buren, lezen, bijpraten... Deze ruimte vormt de overgang in sociale zin (semi-publiek) en in klimatologische zin (niet geklimatiseerd maar toch beschut). De semi-publieke ontmoetingsruimte bouwt een brug tussen de intimiteit van de individuele woonunit en het publieke karakter van de omgeving. Ze is eenvoudig en bescheiden doch ambitieus: ze stimuleert een maximale invulling van verschillende scenario’s met een minimum aan middelen.

STRUCTUREEL CONCEPT

bescheiden en toch ambitieus
DRAAGSTRUCTUUR Het structureel stramien van de ondergrondse parkeergarage en dat van de bovenbouw zijn met een ritme van 7m20 perfect op elkaar afgestemd. De scheidingsmuren tussen de appartementen dragen de vloerplaten. Op de gelijkvloerse verdieping worden zijn deze wanden uit gewapend beton, waardoor alle belasting van de bovergrondse niveaus automatisch afdraagt op de kolommen in de parking. Daardoor blijft de parking balkenvrij. De vloeren tussen de de appartementen worden uitgevoerd als breedplaatvloeren, wat een goede integratie van de thermisch ontkoppelde terrassen mogelijk maakt. De massa van de vloer wordt ook ingezet voor het akoestisch comfort tussen de woonunits. De vloeren worden voldoende stijf ontworpen (beperkte doorbuiging) waardoor alle vrijheid behouden wordt voor de positie van de invulwanden. De horizontale stabiliteit wordt verzekerd door de wooningscheidende wanden en de volle wanddelen langs de gangzijde (telkens ter plaatse van de bergingen). FUNDERING Op basis van gegevens uit de Databank Ondergrond Vlaanderen (met sonderingen op een 100-tal meter ten noordoosten van het terrein, zie afbeeldingen) kan besloten worden dat voor de niet-onderkelderde gebouwen een paalfundering noodzakelijk zal zijn. Voor het onderkelderde volume zal op basis van uit te voeren sonderingen en peilbuismetingen op het bouwterrein zelf onderzocht moeten worden wat technisch en financieel de beste keuze is: hetzij een paalfundering (met paalpoeren onder de hofdkolommen), hetzij een algemene funderingsplaat waarbij gerekend wordt op de ontlasting van de grond door de realisatie van het ondergronds niveau. PREFAB Het project biedt tal van mogelijkheden tot prefabricatie. Dit geldt onder meer voor de breedplaatvloeren, de betonwanden op het gelijkvloers, de balkons, ...

DUURZAAMHEID/INSTALLATIE CONCEPT

bescheiden en toch ambitieus Ons concept bestaat erin om architectuur en technieken gelijktijdig te ontwikkelen in één gebundeld pakket. Van bij het schetsontwerp zullen we in nauw overleg werken met het studiebureau technieken. Samen onderzoeken we de elementaire opbouw van het project, met als doel een bouwfysisch geheel dat op zich reeds het beoogde klimaat binnen ondersteunt. Hierbij wordt allereerst rekening gehouden met enkele basisaspecten van het energieverhaal, zoals compactheid, isolatie en beglaasde oppervlakte. De ‘trias energetica’ is een conceptaanpak die in elk project wordt aangehouden. We streven ernaar om met een bescheiden technische input toch een hoog comfort te kunnen realiseren voor alle bewoners. 8. MATERIALISATIE/BEELD bescheiden en toch ambitieus De verschijningsvorm van het woonproject ‘Met Zicht’ zal afwijken van het traditionele uitzicht van de Vuurtorenwijk. We doen dit om de ruimtelijke discontinuiteit maximaal te onderstrepen. De kwaliteiten van het nieuwe woonproject worden hierdoor duidelijk in de verf gezet ten opzichte van de bestaande omgeving. Materialen uit de bestaande context worden opnieuw geïnterpreteerd, ‘hetzelfde’ maar dan op een ‘andere manier’. Er zijn bakstenen en ramen, maar telkens een beetje anders dan je zou verwachten. Ook de individuele bergingen ontbreken niet: ze zijn ingepland op een gebruiksvriendelijke plek, namelijk als deel van de semi-publieke ontmoetingsruimtes. Alle elementen van sociale woningen zijn aanwezig maar we schikken ze in een nieuw geheel. Op die manier hopen we een bescheiden sociaal woonproject te kunnen realiseren dat toch de ambitie kan waarmaken om de hele buurt te doen opleven door zijn intens gebruik en dynamiek. Bescheiden en toch ambitieus zijn de sleutelwoorden voor dit project, op elk niveau en voor elke schaal.

De Oostendse Haard is een sociale huisvestingsmaatschappij en beheert een patrimonium van bijna 1500 woningen.

De maatschappij heeft als doel:

1° de woonvoorwaarden van de woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden te verbeteren, inzonderheid van de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden, door te zorgen voor een voldoende aanbod van sociale huurwoningen of sociale koopwoningen, eventueel met inbegrip van gemeenschappelijke voorzieningen, met aandacht voor hun integratie in de lokale woonstructuur;

2° bij te dragen tot de herwaardering van het woningbestand, door ongeschikte woningen of ongeschikte gebouwen te renoveren, te verbeteren en aan te passen of ze zo nodig te slopen en te vervangen;

Sedert de jaren 1920 is men actief met de bouw van sociale huisvesting in de Vuurtorenwijk. De Vuurtorenwijk is geheel afgescheiden van de Stad Oostende en is slechts bereikbaar via 2 wegen.  

Het westelijk gedeelte wordt begrensd door de havengeul en herbergt vooral dokken en terreinen voor zeegebonden activiteiten.  De duinen zijn nabij.

Het oostelijk gedeelte is het voornaamste woongedeelte van de wijk en daar bevindt zich deze site, die uitkijkt op een uniek wateroppervlak, de Spuikom.  Als het ware een waterlob binnen de woonstructuur.

Het grootste probleem van deze wijk is dat er vooral woningen zijn met 3 of 4 slaapkamers.

Het aanbod van woongelegenheden met 1 slaapkamer in de Vuurtorenwijk dient er te komen.   Uitgebloeide gezinnen kunnen niet in hun wijk herhuisvest worden naar een aangepaste woning bij gebrek aan aanbod. Alleenstaande kandidaten kunnen ook  niet in de Vuurtorenwijk terecht, nochtans leren de statistieken ons dat er een grote vraag is.

De site  die de opdrachtgever wenst te bebouwen bestaat uit 2 percelen; een onbebouwd perceel en een bestemd voor afbraak- en vervangingsbouw.

Het vooropgestelde bouwplan ziet er als volgt: 

Het bouwen van minstens 60 appartementen en een ondergrondse parking waarvan 

- minstens de helft met 1 slaapkamer volgens het principe levenslang wonen

- 25 procent type 1/2 appartementen (1 slaapkamer geschikt voor 2 personen)

- 4 appartementen met 1 slaapkamer voor rolstoelgebruikers 

- aangevuld met type 2/3 appartementen (2 slaapkamers geschikt voor 3 personen) 

De Oostendse Haard wil dat de ontwerper rekening houdt met de volgende accenten:

- de realisatie van een logisch, degelijk en duurzaam ontwerp, waarbij budgetvriendelijke architectuur, maar ook duurzaamheid en degelijkheid van ontwerpen primeert;

- een ontwerp dat rekening houdt met realiteit van de reeds geplande woningen en het aangelegd openbaar domein van deze site;

- een ontwerp waarin een gefaseerde aanpak van de werken wordt voorzien.  Eerst dienen de appartementen aan de Spuikom gerealiseerd te worden, waarna een periode van herhuisvesting wordt georganiseerd.  Om vervolgens over te gaan tot de afbraak van de appartementen gelegen aan de Voorhavenlaan.

- een interessant project waarin de ontwerper kwalitatieve huisvesting brengt, maar waarin hij, door de omvang en ligging, een beeldbepalende baken in landschap ontwerpt.

De definitieve bouwkost zal door het uiteindelijke programma bepaald worden. Dit zal nog verfijnd worden alvorens er tot een selectie van gegadigden wordt overgegaan. 

De opdrachtgever behoudt zich het recht om delen van de opdracht niet te gunnen. Hij kan dan beslissen om de betreffende opdracht(en), mits inrichting van een nieuwe aanbestedingsprocedure, aan derden te gunnen. De ontwerper kan in dat geval geen rechten van schadevergoeding doen gelden.

Budget is afhankelijk van het aantal woongelegenheden en op basis van de maximum kostprijssimulatie van de VMSW.

Honoraria: baremabedragen op basis van model typecontract van de VMSW:

Honorarium architectuur: volgens de richtlijnen van de VMSW – barema 2006.1

Honorarium stabiliteit en technieken: volgens de richtlijnen VMSW – modelcontract type R1 - 2005