In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zijn een aantal grootschalige gebiedsontwikkelingen aan de gang zoals Thurn & Taxis, Abattoir, Josaphat, Reyers... Voormalige, meestal omheinde en monofunctionele (economische) zones worden hierbij ontwikkeld tot multifunctionele geïntegreerde stadswijken. De residentiële ontwikkeling is binnen deze zones een aandachtspunt: de eerste ontwikkelingen vinden plaats in een soort wasteland, waarbij het voor kopers/bewoners niet altijd even evident is om de (toekomstige) meerwaarde van de ontwikkeling in te schatten. Verkoopprijzen zijn voor eerste ontwikkelingen dan ook meestal laag. Studenten stellen echter geen eisen aan een plek op de lange termijn. Voor deze doelgroep is basiscomfort aan een correcte prijs het belangrijkste criterium.

Anderzijds wordt veranderingsgericht bouwen meer en meer een gangbare praktijk. Dit heeft zowel economische als ecologische voordelen: door bij de bouw van een nieuw project heel expliciet na te denken over de transformatie op het einde van de economische en bouwtechnische levensduur van de eerste invulling, verhoogt de hergebruikswaarde en verkleint de ecologische voetafdruk van het project. Ruwbouwwerken (beton of staal) hebben immers een hoge energetische waarde én creëren bij bouw of afbraak veel transport. 

Studentenhuisvesting zou bijgevolg moeten evolueren naar een invulling in een flexibele en intelligente stadsstructuur. Immers, meer en meer verschuift het profiel van de stadsbewoner en maakt de typische gezinsstructuur plaats voor nieuwe vormen van verblijf. Dit wil zeggen dat de module/studentenflat van ca. 25 à 30 m2 veeleer een eenheid van denken en ontwerpen moet zijn dan wel een absoluut bouwresultaat. Studentenflats kunnen bijgevolg potentieel dienstdoen als singleflats, ouderenflats, hotelkamers, kantoorflats…

Door de bovenstaande uitgangspunten expliciet als leidraad te nemen om tot een projectontwikkeling met langetermijnperspectief te komen, zouden studentenwoningen ingezet kunnen worden als pioniersbewoning binnen dit soort projecten. Hierbij zou kunnen worden uitgegaan van een exploitatie als studentenwoning gedurende maximaal twintig jaar. In functie van de waardeontwikkeling en de afschrijving van de studentenwoningen kan dan op een bepaald moment een herontwikkeling gebeuren naar meer hoogwaardige en permanente woonvormen.

Hierbij is uiteraard de nodige aandacht vereist voor gemeenschapsvoorzieningen, zodat de student zich thuis kan voelen in zijn buurt, er een sociale rol te spelen heeft en niet geïsoleerd geraakt. Indien er voldoende ander, niet-residentieel gebruik is van de site (kantoren, productie, vrije tijd...) kunnen deze functies in een vroeg stadium reeds leefbaar ontwikkeld en geëxploiteerd worden.

Doorgerekend

In grotere gebiedsontwikkelingen dient creatief omgegaan te worden met de invulling van een vastgoedproject in de tijd. Zo kan een optimale ontwikkeling van waarde en rendement nagestreefd worden, zowel voor het vastgoedproject zelf als voor de gebiedsontwikkeling in zijn geheel. De ontwikkeling van studentenwoningen als pioniersbebouwing zorgt voor een onmiddellijk rendement en geeft ook aan voorzieningen een eerste publiek om zich te ontwikkelen. De ontwikkeling van deze voorzieningen, naast andere functies, zorgt ervoor dat het gebied kan beginnen leven. Een project waarbij gedurende negen jaar ‘low-budget’ studentenwoningen (huur 250 ¤/maand) worden uitgebaat die vervolgens worden omgevormd tot luxestudio’s, levert meer grondwaarde op dan een project waarbij duurdere studentenwoningen (350 ¤/maand) gewoon worden doorverhuurd.

Een slim gestructureerd gebouw is zodanig flexibel dat het ook andere bevolkingsgroepen kan herbergen. 

yves malysse | ura

Je vraagt eigenlijk een bouwvergunning voor een structuur en bepaalt je programma in functie van de commercialisatie.

jo huygh | projectmanager Abattoir NV

#4 Studentenwoningen als pioniersbewoning

Studentenkamersstudentenkamers

studio'sStudio's

serviceflatsServiceflats