Momenteel ontwikkelen een aantal grote Brusselse onderwijsinstellingen hun eigen studentenhuisvesting via publiek-private constructies. Daarnaast bouwen private ontwikkelaars her en der in Brussel verschillende projecten waar studentenflats deel van uitmaken. De kleinere instituten vallen momenteel wat tussen de mazen van het net. Ze hebben niet de financiële slagkracht om hun eigen projecten te ontwikkelen, en kunnen geen controle uitoefenen op wat de private markt aanbiedt. 

De studentenwoningen die ontwikkeld worden door promotoren dienen vaak om te verkopen aan particulieren als ‘slimme belegging’: eerst om de eigen kinderen te laten studeren, vervolgens als opbrengsteigendom. Zo wordt voorbijgegaan aan de complexiteit van het beheer. We moeten op zoek gaan naar ontwikkelaars-investeerders die zich engageren om het project op lange termijn in portefeuille te houden en waarbij het huurrisico deels of geheel overgedragen wordt op universiteiten en hogescholen of intermediaire organisaties zoals Br(ik. Zeker in buurten waar nog niet voldoende sociale controle aanwezig is, speelt het beheer een zeer belangrijke rol: het gaat niet alleen om ruimtegebruik, maar ook om garanties naar de gemeente en de buurt op lange termijn.

Door in te zetten op partnerschappen kunnen synergieën ontstaan. De ontwikkelaar vermindert het risico van de ontwikkeling door vanaf de conceptie scholen mee te laten nadenken over het project. Op die manier kunnen ook interessantere typologieën ontwikkeld worden, waarbij een eventuele verkoop aan andere doelgroepen dan studenten geen invloed meer heeft. De instituten van hun kant kunnen ontwikkelingen beïnvloeden en naar hun noden kneden die ze voor eigen rekening niet kunnen realiseren.

Doorgerekend

Indien de grondwaarde laag is of laag gehouden kan worden, omdat de grond bijvoorbeeld in handen is van de overheid of ter beschikking kan gesteld worden in het kader van een wijkontwikkelingsproject, kan ruimte ontstaan om gemeenschapsfuncties te ontwikkelen. Dit gebeurt in samenwerking met een nabijgelegen onderwijsinstelling, Br(ik of een vereniging. Zo kan een financiële win-win ontstaan: de betrokkenheid van Br(ik of de school zorgt voor een extra verhuurkanaal, dat mogelijk het marktrisico volledig kan wegnemen. Daarenboven kunnen de gemeenschapsfuncties (een tekenzaal, een studiezaal, een kleine bibliotheek, horeca…) de aantrekkelijkheid van het aanbod versterken. Er is een optimale verdeling van de risico’s: het bouw- en onderhoudsrisico ligt bij de ontwikkelaar-investeerder, het marktrisico wordt deels of geheel afgedekt door de instituten en organisaties zoals Br(ik

#3 Op zoek naar partnerschappen

3_samenwerking

Instituut en ontwikkelaar werken vanaf de conceptfase samen aan een project