Brussel kent een grote leegstand van kantoren in het hele gewest. Deze leegstand is niet overal structureel. In de goed gelegen kantoorwijken gaat het doorgaans over frictieleegstand die door de markt wordt opgenomen. Structurele leegstand heerst op plekken met een mindere bereikbaarheid qua openbaar vervoer, een slechte typologische aanpasbaarheid en een verouderd uitzicht. 

Typisch gaat het hierbij in Brussel om de kantoorgebouwen die de afgelopen veertig jaar ontwikkeld zijn langs residentiële lanen zoals de Louizalaan, de Koningsstraat/Paleizenstraat in Schaarbeek, maar ook langs heel wat straten binnen de Vijfhoek. Deze kantoorgebouwen zijn doorgaans ontwikkeld door de samenvoeging van twee of drie burgerwoningen. Het gelijkvloers werd daarbij verhuurd voor een horecafunctie of retail, op de verdiepingen gaat het om kantooroppervlaktes van 200 à 300 m². Deze worden moeilijker verhuurbaar: kleine bedrijven verkiezen meer en meer flexibele oplossingen zoals coworking, voor grotere bedrijven is de samenvoeging van meerdere kleine verdiepingen typologisch niet interessant. Aangezien de verticale circulatie aan één zijde van het gebouw ligt, is ook residentiële herontwikkeling niet evident.

Door in te zetten op reconversie naar studentenhuisvesting kan de ene maatschappelijke nood (problematische leegstand) de andere (een tekort aan studentenhuisvesting) lenigen. De typische ‘problemen’ van dit soort gebouwen – een moeilijk gelegen circulatie, terugspringende verdiepingen boven de kroonlijst, een lastig invulbaar gelijkvloers en een grote bouwdiepte - kunnen leiden tot verrassende ruimtelijke kwaliteit voor studentenhuisvesting. De sleutel is los te komen van de rigide structuur en oplossingen te zoeken op schaal van het hele gebouw.

Gemeenschappelijkheid kan hier leiden tot meer flexibiliteit. Terugspringende verdiepingen lenen zich misschien niet om er kamers in te maken, maar als gemeenschappelijk atelier of leefruimte is zo’n dakverdieping fantastisch. Experimenteren met aanvullende functies op de moeilijke plekken in het gebouw kan toelaten de rest van de invulling eenvoudig te houden. Studenten huren dan een kleinere kamer op een verdieping en krijgen op de koop toe een atelier op het dak en een collectieve tuin waar vroeger parkings waren.

Doorgerekend

Bij de reconversie van kantoorgebouwen dient de haalbaarheid bewaakt te worden door sterk op de kosten te sturen. De waarde of aankoopprijs van het kantoorgebouw en de reconversiekosten zijn hierbij communicerende vaten. Enerzijds dient de waarde van het kantoorgebouw voldoende laag te zijn, wegens ongeschiktheid om verder als kantoorgebouw verhuurd te worden en moeilijke reconversie tot voor de hand liggende functies zoals appartementen. Anderzijds wordt de rentabiliteit bewaakt door op zoek te gaan naar maximale oppervlakte-efficiëntie, door bijvoorbeeld een creatieve omgang met de oorspronkelijke gridstructuur.

ATO heeft de opdracht gekregen om samen met de Brusselse administratie van stedelijke ontwikkeling een kadaster op te maken van beschikbare terreinen en transformeerbare gebouwen op het grondgebied van het gewest. Ik denk dat dit, op termijn, een interessante tool kan zijn om dergelijke reconversies te realiseren.

 

Elisa Donders 
Het Agentschap voor Territoriale Ontwikkeling (ATO)

 

#2 Inzetten op reconversie

opkopenOpkopen rijhuizen

ontwikkelingOntwikkeling van maximumenveloppe

omvormenOmvormen tot studentenhuis