De plek

Snipperstraten zijn stukken van de oude steenwegen, vroeger en nog steeds de invalswegen naar de stad. Langs deze steenwegen en straten kwam een erg diffuus en gemengd weefsel tot stand. Industrie, villa’s, meergezinswoningen, opslag, garages vormen een patchwork zonder samenhang.

De indruk is desolaat, karakterloos. Projecten komen tot stand zonder samenhang en interactie met de omgeving, omdat dit voor een individuele initiatiefnemer een quasi onmogelijke taak is. In sommige gevallen komt de ontwikkeling volledig tot stilstand. Eigenaars en projecten wachten op elkaar en komen niet uit de startblokken omdat het risico tot mislukken groot is. Bodemverontreiniging is een complicerende factor: de verontreiniging trekt zich niets aan van eigendomsgrenzen en verbindt zo ongewild het ontwikkelingspotentieel van meerdere percelen.

De Snipperstraat heeft een project nodig dat de juiste koppelingen kan maken tussen sluimerende potenties, dat blokkeringen kan opheffen en kan starten met enkele projecten met katalytisch effect. 

De ambitie

De ambitie voor de Snipperstraat is meer een methode dan een project. 

De Snipperstraat gaat op zoek naar verbinding. Verbindingen op verschillende vlakken: het geïntegreerd saneren van geclusterde verontreiniging op meerdere percelen, het integreren van een aantal bestaande en nieuwe economische activiteiten, het aligneren van (financiële) belangen van een aantal vastgoedprojecten, de versterking van de sociale samenhang, het verbeteren van de infrastructuur,…

Verbindingen komen tot stand als er coördinatie is. In de projectvoorbereiding worden een maximaal aantal partijen (grondeigenaars, ontwikkelaars, OVAM, bewoners,…) meegenomen en wordt naar een breed gedragen project gewerkt. Het ontwikkelde vertrouwen zorgt ervoor dat samen de katalytische projecten kunnen aangepakt worden. Ondernemerschap en initiatief wordt aangemoedigd, maar free-rider-gedrag wordt afgestraft. De som is meer dan het geheel der delen!

Om de Snipperstraat uit de situatie van blokkering te krijgen, worden waar nodig krachtige instrumenten ingezet. Het kan de opportuniteit zijn om ook in Vlaanderen aan de slag te gaan met regelluwe zones, stedelijke ruilverkaveling, projectconvenanten, uitwisseling van ontwikkelrechten,… Deze methodes hebben nog niet altijd een uitgebreid wettelijk kader, maar door intensieve facilitering door lokale en bovenlokale overheden kan afgetast worden wat mogelijk is.

De activiteiten in de Snipperstraat bouwen verder op de intrinsieke kwaliteiten die reeds aanwezig zijn: de mengvorm tussen stad en activiteitenzone zorgt ervoor dat een breed pallet van stedelijke activiteiten kan geïntegreerd worden: verzamelpunten voor stedelijke distributie- of retourstromen, publieke diensten, lokale diensten, repair-shops,… 

Het proces

De planvorming is voor de ontwikkeling van de Snipperstraat de stap waarin het moet gebeuren. Een coalitie van actieve partijen of piloot-actoren in het gebied zetten zich samen aan tafel om tot een gedragen en realiseerbaar project te komen. De sanering van geclusterde verontreiniging of de geïntegreerde herontwikkeling van leegstand en onderbenutte plekken zijn sturend in de projectdefinitie en de bepaling van katalytische projecten. Deze katalytische projecten zullen soms extra inspanningen vragen van de coalitie, maar leiden tot vervolgprojecten waar echte meerwaarde ontstaat. De projectdefinitie integreert daarom nadrukkelijk ook een systeem tot verdeling van lusten en lasten. Via een actieve regie worden ook bovenlokale overheden geëngageerd op het project. 

Een zichzelf versterkende spiraal van projecten komt zo tot stand.

 

Gelijktrekken van belangen
In de Snipperstraat wordt al te vaak een te afwachtende houding aangenomen. Samenwerkingen kunnen een nieuwe dynamiek genereren die de status quo finaal doorbreekt. De saneringsopgave kan op kortere termijn gebeuren en wordt financieel haalbaar gemaakt door een samenwerking tussen eigenaars van verschillende (te saneren) percelen.

In het Amsterdamse Teleportgebied tracht men een antwoord te formuleren op de toenemende leegstand van de kantoorgebouwen. Vele eigenaars zijn hierbij betrokken, wat een gerichte aanpak bemoeilijkt. Men opteert voor de oprichting van een lokaal fonds voor Stedelijke Herverkaveling. Hierin worden de verschillende huurinkomsten verdeeld tussen de eigenaars van verhuurd en van leegstaand vastgoed. Het fonds wordt ook aangewend om huurders te overtuigen naar andere bestemmingen te verhuizen, zodat het leeggekomen pand kan worden herontwikkeld.

 

Hefboomproject
Een goed hefboomproject maakt het verschil omdat het een nieuwe dynamiek genereert in een versnipperde straat. Het Open Lab in Ebbinge toont hoe een braakliggend terrein met een negatieve uitstraling door enkele gerichte ingrepen van lokale ondernemers en omwonenden een tweede leven krijgt. De ondernemersvereniging Ebbingekwartier installeerde een tijdelijk dorp op enkele terreinen die lange tijd braak lagen, in afwachting van verdere geplande ontwikkelingen op het terrein. Door allianties is de ondernemersvereniging erin geslaagd om tijdig de nodige financiering te verzamelen, het verkrijgen van de nodige bouwvergunningen te vergemakkelijken, maar vooral het nodige draagvlak in de buurt te creëren. Meer info

 

Interfacing
Een belangrijk aspect om de versnippering om te buigen is bewoners aan te moedigen om zelf projecten op te zetten binnen het aan te pakken gebied. De stad kan subsidies openbaar toegankelijk maken zodat private actoren er zelf mee aan de slag kunnen. Het toegankelijk maken van deze informatie is noodzakelijk om de laatste terughoudendheid van private actoren weg te nemen en hun initiatieven optimaal te stimuleren. Daarnaast kunnen ook participatietrajecten tussen stad en bewoners als belangrijke hefboom dienen.

De stadsmonitor is een initiatief van Thuis In De Stad (het Agentschap Binnenlands Bestuur) en bevat een set van een 200-tal indicatoren die de leefkwaliteit van de verschillende centrumsteden in Vlaanderen in kaart brengen. Door deze informatie toegankelijk te maken wenst men publieke en private actoren aan te moedigen om met deze informatie aan de slag te gaan. Meer info

 

Regelluwe zone
Vaak is de regelgeving onvoldoende aangepast en botsen innovatieve projecten op regels die veelal lokaal of sectoraal gedreven zijn. Een regelluwe zone, een lokale versoepeling van regels en procedures, zou ervoor zorgen dat initiatieven niet vroegtijdig vastlopen op aspecten die ondergeschikt aan de sanering horen te zijn. Middels een bepaalde wettelijke en organisatorische omkadering, wordt op een flexibele en oplossingsgerichte wijze met bestaande, soms tegenstrijdige, regels omgegaan. 

Een voorbeeld hiervan is de Crisis-en Herstelwet die sinds 2010 in Nederland van kracht is. De wet geeft vastgelopen, strategische projecten een impuls of zorgt voor een versnelling dankzij snellere beroepsprocedures, bijzondere voorzieningen voor innovatieve experimenten, een verlenging van het tijdelijk gebruik of aanpassingen aan de bestemmingsplannen. Meer info

 

Typologie 4 : Snipperstraat

De som is meer dan het geheel der delen!

Schema

Schema Snipperstraat
Schema Snipperstraat